Чи потрібно реєструвати модульний будинок

Будівництво каркасного будинку — актуальне рішення, яке дозволяє отримати комфортне приміщення для життя менш ніж за місяць. Популярність цієї технології невпинно зростає, при цьому у майбутніх власників часто виникає питання: чи потрібно реєструвати модульний будинок і які документи при цьому потрібні? Відповідь на нього шукайте у нашій статті.

Головне, без чого не обходиться будь-яке будівництво, — наявність у замовника права власності на земельну ділянку чи довіреність від її власника. Якщо ви плануєте придбати землю, зверніть увагу на такі моменти:

• відповідність ділянки місцевим будівельним нормам та правилам;
• здатність ґрунту витримати фундамент каркасного будинку;
• доступність інженерних комунікацій;
• близьке розташування водно-болотних угідь, зон затоплення чи інших потенційних ризиків.

Нюанси оформлення дозвільної документації залежать від того, зведення якої споруди заплановано: капітальної чи тимчасової. Головна відмінність цих двох видів конструкцій — у наявності чи відсутності фундаменту:

• Якщо основою майбутнього будинку виступають тротуарні плити, фундаментні блоки на підсипці чи гвинтові палі, споруда вважається тимчасовим.
• Отримання юридичної адреси та прописка у житловому приміщенні можливі лише у тому випадку, якщо споруда встановлюється на капітальний фундамент.

Капітальне будівництво модульної споруди: які документи та дозволи потрібні

Починаючи будівництво модульної споруди на капітальному фундаменті, необхідно отримати відповідний дозвіл, який оформляється до початку виконання робіт. Також вам знадобиться дозвіл на підключення та експлуатацію необхідних комунікацій (водопровід, електрика, система опалення, каналізація).

Якщо ви вирішили збудувати капітальний модульний будинок, реєстрація здійснюється відповідно до алгоритму:

1. Зберіть пакет паперів, без яких не можна розпочинати будівництво об’єкта нерухомості. Які документи необхідні для модульного будинку? Вам знадобиться:
   • топографічний план ділянки;
   • чорновий проект;
   • будівельний паспорт, виданий у відділі архітектури;
   • проекти на виготовлення металоконструкцій та ЗБК, які будуть використані при облаштуванні несучих елементів та каркасу.
2. Подати документи можна на платформі Дія або через ЦНАП. При встановленні об’єкта площею понад 500 кв. м додатково потрібні містобудівні обмеження для ділянки, проект на будівництво, договір про авторський та технічний нагляд.
3. Повідомте про старт робіт органам державного архітектурно-будівельного контролю.
4. Після завершення будівництва зверніться до БТІ або до сертифікованого техніка для отримання технічного паспорта.
5. Подайте декларацію про введення будинку в експлуатацію. Зробити це можна через Дію або у центрі надання адміністративних послуг. Після цього об’єкту можна надати власну адресу. Якщо цього не зробити, адресою будівлі вважатиметься місце розташування ділянки.
6. Останній етап – реєстрація права власності у приватного нотаріуса чи держреєстратора.

Крім того, потрібно продумати, яким чином вивозитиметься будівельне сміття, провести облаштування території та озеленювальні роботи, а також відвідати інспекцію пожежної безпеки.

Дозвіл на будівництво тимчасової споруди

Однак, якщо ви плануєте побудувати не маленьку побутівку, а добротний будинок для проживання, слід отримати пакет документів із визначенням місця встановлення об’єкта та схеми благоустрою прилеглої території.

В іншому випадку ваші дії можуть бути розцінені як самобуд. Таке порушення карається значним штрафом, а об’єкт може підлягати демонтажу за ваш кошт. Крім того, якщо не пройти процедуру реєстрації, будівлю буде неможливо підключити до комунікацій і розпоряджатися ним на власний розсуд (здавати в оренду, використовувати як заставне майно тощо).

Як узаконити модульний будинок, встановлений без попереднього дозволу

Існує 4 варіанти розв’язання проблеми:

• за спрощеною схемою — якщо будинок побудований до 05 серпня 1992;
• з будівельної амністії — якщо будівлю збудовано з 05 серпня 1992 р. до 09 квітня 2015 р. Власнику ділянки необхідно отримати техпаспорт та декларацію про готовність будівлі до експлуатації, а потім зареєструвати право власності на об’єкт;
• за загальною схемою (як перед початком нового будівництва) — для об’єктів, зведених після зазначеної у попередньому пункті дати. Якщо йдеться про будинок площею до 500 кв. м із класом наслідків CC1, на нього слід отримати будівельний паспорт у Департаменті містобудування та архітектури;
• через суд.

Воєнний стан: нюанси демонтажу

Нині у багатьох населених пунктах України проходять бойові дії, внаслідок яких руйнується житлова інфраструктура. Згідно з чинним законодавством України, демонтаж будівель, пошкоджених внаслідок воєнних дій чи терористичного акту, не потребує отримання спеціальних дозволів.

Компанія “БлокМодуль” працює на ринку каркасних технологій з 2007 року. Ми знаємо про модульне будівництво все, і якщо у вас виникли додаткові питання, з радістю відповімо на них під час обговорення вашого проекту.

Звертайтеся до «БлокМодуль» — ми створимо готовий до проживання котедж або садовий будиночок у європейському стилі менше, ніж за місяць!

Реєстрація місця проживання (прописка) в садовому та дачному будинку (2023)

Вже довгий час виникають питання щодо можливості реєстрації місця проживання (прописки) в садових та дачних будинках. І дуже часто зустрічаються діаметрально протилежні позиції: одні стверджують, що це неможливо та незаконно, інші ж навпаки — стверджують, що це законно та можливо.

Тож давайте розберемося з питанням реєстрації місця проживання як в садовому будинку, так і в дачному, а також із тим, що змінилося з 10 жовтня 2022 року.

Терміни

Місце проживання — житло з присвоєною у встановленому законом порядку адресою, в якому особа проживає, а також апартаменти (крім апартаментів у готелях), кімнати та інші придатні для проживання об’єкти нерухомого майна, заклад для бездомних осіб, інший надавач соціальних послуг з проживанням, стаціонарна соціально-медична установа та інші заклади соціальної підтримки (догляду), в яких особа отримує соціальні послуги (Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» (в редакції від 10.10.2022 року))

Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (Податковий кодекс України).

Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, в якому відсутня житлова площа, а є основна та допоміжна (Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна).

Садовий будинок — будинок для літнього використання та прибудова до нього (наказ Мінрегіноу №158 від 03.07.2018 року (будівельна амністія).

Будинок садовий — будівля для літнього (сезонного) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (ДБН Б.2.2-12:2019 Планування та забудова територій).

Дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку (Податковий кодекс України).

Будинок дачний — житловий будинок садибного типу для використання протягом року для відпочинку, тимчасового перебування або постійного проживання (ДБН Б.2.2-12:2019).

Також в 2020 році мною було отримано лист Міністерства юстиції України від 25.02.2020 року та лист Мінрегіону від 25.02.2020 року щодо «статусу» садових будинків та можливості реєстрації місця проживання в них.

Законодавство (з 10.10.2022 року)

Важливо зазначити, що 10.10.2022 року набрали чинності зміни до ЗУ «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» щодо визначення терміну «місце проживання».

Таким чином, лише з 10 жовтня 2022 року в законодавстві чітко зазначили про можливість реєстрації місця проживання в інших придатних для проживання об’єктах нерухомого майна, до яких, на мою думку, відносяться і садові (і звісно ж дачні) будинки.

Вважаю, що на сьогодні відсутні підстави відмовляти у реєстрації місця проживання в садових та/або дачних будинках, за умови подання заявниками усіх, передбачених законодавством документів, та дотримання інших вимог Порядку декларування та реєстрації місця проживання (перебування) (Постанова КМУ №265 від 07.02.2022 року).

Хоча використання в ПКМУ №265 практично всюди слова «житло» може на місцях трактуватися дуже звужено, і все ж призводити до незаконних відмов.

Реєстрація місця проживання в апартаментах та кімнатах

Поруч із цим, до 10.10.2022 року відмови у реєстрації місця проживання (прописки) у садовому (та дачному) будинку були постійними, і виникало багато спорів. При цьому судова практика вклалася досить однозначна — на користь осіб, яким відмовили у прописці (реєстрації місця проживання).

Судова практика

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 10.10.2019 року по справі №2340/4673/18, щодо відмови в реєстрації місця проживання особи в садовому будинку, дійшов наступних висновків:

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, задовольняючи адміністративний позов, виходили з того, що реєстрація за адресою житла фізичної особи, зокрема, садового будинку, є можливою та повністю узгоджується зі статтями 6, 9-1 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні».

Судами попередніх інстанцій встановлено, що садовий будинок відповідає вимогам державних будівельних норм (звіт про проведення технічного огляду дачного (садового) будинку від 15 жовтня 2015 року) та згідно відомостей, які містяться в технічному паспорті — складається з коридору, кухні-їдальні, кімнат, санвузлів, кабінету, топочної, холу, гардеробу. Відтак, садовий будинок придатний для експлуатації та проживання в ньому людей.

Житло та державні будівельні норми

Водночас, суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідно до ЖК УРСР садовий будинок не зазначений в переліку об`єктів, які не входять до житлового фонду. Колегія суддів погоджується з такими висновками судів та не вбачає підстав для відступлення від них, оскільки вони ґрунтуються на приписах чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Доводи касаційної скарги з посиланням на положення державних будівельних норм, відповідно до яких для садових будинків установлюються інші нормативні вимоги до зовнішніх конструкцій, інженерного устаткування, що не відповідають аналогічним нормативним вимогам до житлових будинків, зазначених висновків Суду не спростовують.

Суд зазначає, що відмінність будівельних норм у частині вимог до окремих конструктивних рішень, що застосовуються під час будівництва житлових будинків у порівнянні з садовими будинками, не позбавляє останніх ознак, притаманних житлу, і не спростовує їхньої придатності для постійного проживання, за умови, що власник садового будинку з власної ініціативи пристосував його для цього, встановивши додаткове обладнання чи комунікації.

Крім цього, Суд враховує, що чинне законодавство не виключає можливості переведення садових будинків у статус житлових (прим. проте у більшості випадків я не раджу займатися переведенням садових будинків у житлові!).

Отже, факт будівництва садового будинку на підставі будівельних норм, що відрізняються від будівельних норм, установлених для житлових будинків, не спростовує того, що він може потім використовуватися для проживання в ньому.

Відтак, Суд погоджується з висновками судів, що відмова відповідача зареєструвати місце проживання позивача в садовому будинку — не ґрунтувалася на вимогах закону.

Зазначені положення могли та можуть бути застосовані і до дачних будинків.

Ось аналогічна справа щодо дачного будинку — Постанова КС КАС від 26.01.2022 року по справі №420/1066/21.

Поруч із цим, оскільки дачні будинки, згідно чинного законодавства, віднесені до житлових, та з 10.10.2022 року внесено зміни до законодавства, то з реєстрацією місця проживання (пропискою) в дачних будинках не повинно взагалі виникати спірних ситуацій.

Автор консультації: Юрій Брикайло