Периферійна зона населеного пункту це

Зонування території (зонінг) – спосіб забезпечення використання земель для різних суспільних потреб, за якого цільове призначення встановлюється не для однієї ділянки, а для групи суміжних ділянок, які складають функціональну зону. Кордони функціональних зон збігаються з лініями вулиць, проходять паралельно з ними на певних відстанях або збігаються з межами земельних ділянок. Зонування території (зонінг) – здійснюваний відповідно до закону поділ території міста чи іншого населеного пункту на зони, пояси, райони з метою встановлення в них певних обмежень у використанні земель, визначення мінімальних розмірів земельних ділянок, регламентації типів будівель і споруд, які дозволяється будувати в межах зони тощо. Разом з такими засобами як бюджет, податки та викуп ділянок для суспільних потреб, зонування території є важливим інструментом здійснення планування розвитку населеного пункту. Незважаючи на те, що кожна функціональна зона має певне узагальнене цільове призначення (наприклад, житлова зона, промислова зона, соціально-культурна зона, рекреаційна зона тощо), для кожної з таких зон встановлюється визначений набір допустимого цільового використання земельних ділянок в її межах. Тому власник земельної ділянки має право вибору її цільового використання в межах переліку видів цільового використання земель, встановлених для функціональної зони. Можливість вибору та зміни власником земельної ділянки її цільового використання є фактором, що стимулює інвестиційну діяльність, адже у разі зниження прибутковості певного виду діяльності на земельній ділянці, її власник (користувач) може без отримання додаткового дозволу змінити вид такої діяльності на більш прибутковий без зміни цільового призначення ділянки. Земельним кодексом передбачене застосування засобу розподілу земельного фонду країни для забезпечення тих чи інших потреб зонування земель. На жаль, Кодекс містить лише одну статтю, а саме 180, що присвячена зонуванню земель. Згідно з цією статтею зонування земель має здійснюватися у межах населених пунктів. Тому основним завданням зонування земель є визначення вимог щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови. Зонування земель повинно здійснюватись відповідно до закону, який ще належить прийняти. Таким чином, зонування земель або зонування території, як спосіб розподілу земельного фонду для задоволення різних суспільних потреб, визначене у Кодексі лише загально. Разом з тим, зонування території або зонінг, давно застосовується у багатьох розвинених країнах. Перший в історії правовий акт щодо зонування території був прийнятий у 1916 р. муніципалітетом м. Нью-Йорк (США). Прийняття цього акта було вимушеною реакцією влади міста на нестримну, стихійну, малоконтрольовану забудову міського району Нижній Манхеттен. Цим актом було введено в дію низку правил забудови міської території, чим вдалося значно упорядкувати розвиток міста. Приклад, поданий міськими властями Нью-Йорка, був підхоплений іншими містами США і набув поширення в інших країнах світу. Так, згідно із зонінговими правилами Нью-Йорка, територія міста поділяється на три основні зони: житлову, комерційну і промислову. Ці зони, в свою чергу, діляться на 21 зонінговий район: 10 житлових, 8 комерційних та 3 промислових. Так для кожного зонінгового району встановлені: дозволені способи використання території; дозволений розмір будівлі у співвідношенні з розміром земельної ділянки; кількість житлових одиниць (кімнат), які дозволено побудувати на земельній ділянці; відстань між будинком і вулицею; відстань між будинком і межею земельної ділянки; кількість місць для паркування автомобілів та інші вимоги. Затверджений повноваженим органом міського самоуправління зонінговий акт є офіційним документом, який визначає права власників земельних ділянок щодо їх використання, передусім для потреб забудови. За загальним правилом, для того, щоб з’ясувати, що можна побудувати на земельній ділянці, її власникові необхідно встановити, до якої зони та зонінгового району вона належить, а також ознайомитись із правилами та обмеженнями, передбаченими зонінговим актом відповідного населеного пункту. В Україні діє дещо інший порядок планування використання територій населених пунктів. У його основу покладений принцип цільового призначення кожної земельної ділянки. Це означає, що при наданні ділянки у власність чи користування встановлюється її цільове призначення, тобто дозвіл на певне використання земельної ділянки. Наприклад, якщо земельна ділянка надана громадянинові для будівництва індивідуального житлового будинку, то він не має права побудувати на ній магазин, і навпаки. Останніми роками в Україні було зроблено ряд кроків щодо лібералізації правил використання земель у населених пунктах відповідно до досвіду країн, в яких використовується система зонування території. Так, згідно із Законом України «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 р., у нашій країні має вестись містобудівний кадастр населених пунктів як сукупність даних про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне та перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та інженерного забезпечення, характеристики будинків і споруд на землях усіх форм власності. А визначення територій і вибір земель для містобудівних потреб повинні здійснюватись на підставі затвердженої містобудівної документації та планів земельно-господарського устрою. У планах земельно-господарського устрою населеного пункту здійснюється розподіл земельних ділянок на: землі житлової та громадської забудови; землі промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення; землі природоохоронних, оздоровчих, рекреаційних, історико-культурних об’єктів; землі об’єктів комунального господарства; землі водогосподарського, лісогосподарського використання; землі сільськогосподарського використання; землі загального користування. Разом з тим залишається в силі система жорсткого визначення цільового призначення кожної земельної ділянки. Щоправда, у 1994 р., в порядку експерименту, Чернігівська міська Рада затвердила Зонінговий кодекс м. Чернігова, яким передбачалося введення системи зонування території міста з урахуванням правових, економічних та містобудівних реалій України. Однак досвід Чернігова не набув поширення в інших містах країни за відсутністю необхідної для цього законодавчої бази. Функціонування зонування території населених пунктів тісно пов’язане з їх генеральними планами. Тому зонінгові правила є своєрідним механізмом застосування рішень генерального плану до окремих земельних ділянок та будівельних проектів з метою забезпечення цілеспрямованого розвитку населеного пункту. Таким чином, зонування територій є принципово відмінним засобом забезпечення потреб суспільства у використанні земельних ділянок для задоволення різних потреб у землі. По-перше, якщо при цільовому призначенні земельних ділянок встановлюється вид (межі) цільового використання кожної земельної ділянки, то при зонуванні територій встановлюється вид (межі) цільового використання земель функціональної зони. По-друге, при цільовому призначенні земельних ділянок їх власники та користувачі повинні використовувати ділянки виключно відповідно до цільового призначення, встановленого для кожної ділянки, тоді як при зонуванні території цільове призначення земельних ділянок не встановлюється, а їх власники (користувачі) можуть використовувати ділянки для потреб, які не суперечать функціональному статусу зони. Запровадження зонінгового підходу до розподілу земель для задоволення різних суспільних потреб обумовлює внесення істотних змін у правове регулювання цільового використання земельних ділянок. По-перше, необхідно розробити та прийняти Закон України «Про зонування території населених пунктів». По-друге, із введенням зонінгового регулювання використання земельних ділянок населених пунктів, як це передбачено статтею 180 ЗК України, на території населених пунктів мають бути внесені істотні зміни до статей 20, 21 Кодексу, якими регулюється встановлення цільового призначення земельних ділянок. Крім цього елементи зонування території доцільно поширити і на землі сільськогосподарського призначення. Річ у тім, що згідно з чинним земельним законодавством у державних актах на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, які видаються відповідно власникам та користувачам земельних ділянок, повинне зазначатися цільове призначення земельної ділянки.

• Забезпечення безпечності продукції
• Забезпечення виконання договору про закупівлю
• Забезпечення пропозиції конкурсних торгів
• Заборона вислання або примусового повернення
• Заборонена зона гідроелектротехнічних споруд
• Забруднення
• Забруднення або псування земель
• Забруднення атмосферного повітря
• Забруднення моря
• Забруднююча речовина
• Завдання Кодексу України про адміністративні правопорушення
• Завданням адміністративного судочинства

Отримайте юридичну консультацію протягом 24 годин:

Зонування земель у межах населених пунктів

Ця консультація не перевірена досвідченим користувачем. Правова консультація не є офіційним роз’ясненням, носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку.

Зміст

• 1 Нормативна база
• 2 Поняття та об’єкт зонування
• 3 Категорії земель
• 4 Порядок проведення зонування земель
• 5 Склад земель населених пунктів.
• 6 Порядок забудови земельних ділянок в межах населених пунктів.
• 7 Особливості регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності
• 8 Порядок вирішення земельних спорів
• 9 Судова практика

Нормативна база

Поняття та об’єкт зонування

Зонування земель — поділ земель адміністративно-територіальних утворень відповідно до категорій земель, типів землекористування та встановлення для них цільового призначення та відповідних режимів землекористування.

План зонування земель – затверджені в установленому порядку графічні матеріали, якими визначаються межі категорій земель та типів землекористування з відповідним режимом землекористування.

Об’єктом зонування виступають землі в межах населених пунктів – забудовані або призначені для здійснення забудови.

Зонування земель здійснюють на основі схем землевпорядкування, схем використання й охорони земельних ресурсів, природоохоронної, землевпо­рядної, містобудівної й іншої документації на рівні регіонів і їх муніципаль­них утворень.

Категорії земель

Землі за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

• землі сільськогосподарського призначення;
• землі житлової та громадської забудови;
• землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
• землі оздоровчого призначення;
• землі рекреаційного призначення;
• землі історико-культурного призначення;
• землі лісогосподарського призначення;
• землі водного фонду;
• землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі. (стаття 19 Земельного кодексу України).

Класифікація – це поділ земель на окремі види цільового призначення в межах категорії земель, які характеризуються власним правовим режимом, типами забудови, типами особливо цінних об’єктів тощо.

Тобто, наприклад, в межах категорії земель житлової та громадської забудови, земельна ділянка може використовуватись для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, для колективного житлового будівництва, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку тощо.

Функціональне призначення земельної ділянки не зазначається в документах на земельну ділянку, а міститься в містобудівній документації (генеральному плані населеного пункту, плані зонування території тощо).

Згідно ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» генеральний план населеного пункту визначається як містобудівна документація, що визначає принципові питання вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.

На підставі генерального плану визначаються межі міст, селищ та сіл.

Межа міста – це зовнішня межа земель міста, що відокремлює їх від земель іншого призначення і визначається проектом планування та забудови міста або техніко-економічним обґрунтуванням розвитку міста.

Порядок проведення зонування земель

Зонування земель здійснюється у межах територіальних громад та відповідно до закону (стаття 180 Земельного кодексу України).

Зонування земель в межах населеного пункту реалізується шляхом розроблення відповідного плану, який є нормативно- правовим актом, що встановлює порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх до­пустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Зонування земель у межах населених пунктів здійснюється шляхом розподілення їх на окремі земельні ділянки з врахуванням їх цільового призначення, від якого залежить і правовий режим цих ділянок.

До уваги! Зонування земель у межах населених пунктів пов’язане з віднесенням певних земельних ділянок до різного ступеня містобудівної цінності.

Зонування земель в населених пунктах дозволяє здійснити розподіл території на зони при містобудівному плануванні їх розвитку. В свою чергу, при зонуванні земель встановлюється дозволене (допустиме) використання земельних ділянок, наприклад, під забудову у відповідності з містобудівною документацією.

Склад земель населених пунктів.

До складу земель населених пунктів входять земельні ділянки, віднесені згідно містобудівної документації до наступних територіальних зон:

1. Зона житлової забудови – складається із земельних ділянок для розташування житлових будинків, споруд для зберігання індивідуальних транспортних засобів, окремих вбудованих чи прибудованих об’єктів соціального і культурно-побутового обслуговування населення та інших об’єктів, що не потребують встановлення санітарно-захисних зон та не створюють негативного впливу на навколишнє середовище.
2. Суспільно-ділова зона – це земельні ділянки для розміщення адміністративних будівель органів управління, ділових, фінансових, торговельних, культурно-просвітницьких установ, громадських установ та інших багатофункціональних об’єктів;
3. Зона інженерних і транспортних інфраструктур – виділяються земельні ділянки для розміщення транспортної інфраструктури (території смуг відводу залізниці, залізничних і автовокзалів, портів, морських і річкових вокзалів, аеровокзалів, терміналів,транспортних вузлів, підприємств, установ і організацій залізничного транспортного господарства,призначених для експлуатації, утримання, будівництва, ремонту, розвитку наземних та підземних будівель та інших об’єктів транспорту та інші;
4. Рекреаційна зона – виділяються окремо рекреаційні зони, що призначаються і використовуються для відпочинку населення. Крім рекреаційних, ці території можуть виконувати функції охоронні, захисні, санітарно-гігієнічні і мати історико-культурний потенціал.
5. Зона спеціального призначення;
6. Зона військових об’єктів;
7. Інші територіальні зони (ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»).

Територія населеного пункту може бути також поділена на зони з обмеженим режимом користування:

• охоронні зони (ст.112 Земельного кодексу України)
• зони санітарної охорони(ст.113 Земельного кодексу України)
• санітарно-захисні зони (ст.114 Земельного кодексу України)
• зони особливого режиму використання земель (ст.115 Земельного кодексу України).

Такими зонами встановлюється обмеження на використання земельної ділянки або її частини.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч.1 статті 20 Земельного кодексу України)

Види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою (ч.5 статті 20 Земельного кодексу України).

Порядок забудови земельних ділянок в межах населених пунктів.

До складу земель населеного пункту, зокрема, входять земельні ділянки призначені для розташування житлових будинків та споруд.

Право на забудову таких земельних ділянок здійснюють власники або користувачі за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво таких об’єктів здійснюється у такому порядку:

• отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
• розроблення проектної документації та проведення її експертизи;
• затвердження проектної документації;
• виконання підготовчих та будівельних робіт;
• прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
• реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

Містобудівні умови та обмеження надаються відповідними спеціально уповноваженими органами містобудування та архітектури на безоплатній основі.

Перелік об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури.

Спеціально уповноважений орган містобудування та архітектури визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Для отримання містобудівних умов та обмежень до заяви замовником додаються:

• засвідчена в установленому порядку копія документа про право власності (користування) земельною ділянкою;
• ситуаційний план (схема) щодо місцезнаходження земельної ділянки (у довільній формі);
• викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000; кадастрова довідка з містобудівного кадастру (у разі наявності);
• черговий кадастровий план (витяг із земельного кадастру – за умови відсутності містобудівного кадастру);
• фотофіксація земельної ділянки (з оточенням);
• містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об’єкта будівництва.

Містобудівні умови та обмеження видаються на підставі містобудівної документації при зверненні зацікавленої особи до уповноваженого органу з поданням визначеної документації.

Підставою відмови в наданні містобудівних умов та обмежень є, зокрема, невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації на місцевому рівні, тобто така невідповідність встановлюється на стадії надання містобудівних умов та обмежень або у подальшому під час здійснення державно-будівельного або судового контролю.

Невідповідність намірів забудови означає, що запланований для будівництва об’єкт не відповідає вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, тобто затвердженим текстовим та графічним матеріалам з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій конкретного населеного пункту.

Забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

Будівельний паспорт визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

За наявності плану зонування території розроблення будівельного паспорта здійснюється на його підставі. Розроблення будівельного паспорта здійснюється в межах населених пунктів – відповідно до наявної містобудівної документації на місцевому рівні.

Видача будівельного паспорта здійснюється уповноваженим органом містобудування та архітектури безпосередньо, через центри надання адміністративних послуг або через Єдиний державний портал адміністративних послуг. Будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.

Особливості регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності

Зонування земель в межах населеного пункту встановлюють вимоги щодо площі земельної ділянки, її розміру (протяжності вздовж вулиці), відступів забудови (від меж земельної ділянки або червоних ліній), обмежувати висоту забудови, кількість поверхів, розміри будинків, відсоток забудови ділянки, розміри дворів та інших відкритих просторів, регламентувати розміщення і використання споруд і землі для різноманітних цілей (житла, виробництва, торгівлі та ін.).

Правила повинні перешкоджати утворенню земельних ділянок, які не можна було б використовувати відповідно до їх вимог (насамперед щодо планувальних параметрів – розмірів, відступів, конфігурації тощо).

У разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків:

• розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;
• приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;
• надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• надання земельної ділянки для розміщення лінійних об’єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, ліній електропередачі, зв’язку);
• буріння, влаштування та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;
• будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об’єктів.

Передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності за відсутності плану зонування або детального плану території не допускається, якщо земельна ділянка:

• розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення);
• віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення.

Зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється.

Уповноважені органи з питань містобудування та архітектури і центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, забезпечують відкритість, доступність та повноту інформації про наявність на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці земель державної та комунальної власності, не наданих у користування, що можуть бути використані під забудову, про наявність обмежень і обтяжень земельних ділянок, містобудівні умови та обмеження в містобудівному і державному земельному кадастрах.

До моменту внесення відповідної інформації до містобудівного та державного земельного кадастрів виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації або відповідний місцевий орган виконавчої влади зобов’язані надавати за запитами фізичних та юридичних осіб письмову інформацію про наявність земельних ділянок, що можуть бути використані під забудову (стаття 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності).

Порядок вирішення земельних спорів

Судова практика

Ми оцінили вартість квартири через онлайн-сервіс ФДМ. Безкоштовно. Як це працює?

Раніше для продажу житла або для його обміну ми замовляли послугу професійного оцінювача. Тепер ми можемо самі це робити. Як?

Ілюстративне фото: depositphotos.com

У червні запрацював онлайн-сервіс автоматичної оцінки нерухомості, створений Фондом держмайна (ФДМ). Він має допомогти виключити заниження вартості угод купівлі-продажу, до яких раніше часто вдавалися оцінювачі, впевнені у відомстві. До такого способу вдавалися, охочі зменшити податкові відрахування, адже їх платили з оцінної вартості нерухомості, а не з фактичної суми угоди.

Отже тепер будь-який власник нерухомості може безкоштовно отримати довідку про її оцінку через онлайн-сервіс. Ціна об’єкта формується виходячи з вартості аналогів на сервісах Lun і OLX.

LIGA.net склала інструкцію: як зареєструватися в онлайн-сервісі й отримати необхідну довідку. І що робити, якщо продавець не згоден з виданою ціною. Ми оцінили реальну квартиру, яка розташована в Одесі в селищі Таїрова.

Крок 1. Створення електронного цифрового підпису (ЕЦП)

Це аналог рукописного підпису, що має таку саму юридичну чинність. ЕЦП потрібний для реєстрації в єдиній базі даних звітів про оцінку ФДМ.

Де можна отримати електронний ключ:

• в одному з центрів сертифікації ключів. З їхнім повним списком можна ознайомитися тут;
• у податковій, яка заллє файл ключа на вашу флешку;
• онлайн. Поки тільки в особистому кабінеті Дія, на сайтах ПриватБанку, ПУМБу, Альфа-Банку, Креді Агріколь Банку, Укрсиббанку або Ощадбанку.

Ми це зробили в застосунку Privat 24, витративши на це менше п’яти хвилин. У меню ми пройшли таким шляхом: “Всі послуги – Бізнес – Електронний цифровий підпис – Завантажити сертифікат”.

Вносимо персональні дані – ПІБ, населений пункт, електронну пошту. Підтверджуємо, придумуємо пароль до сховища ключа.

Банк в останній раз запитує дозвіл – вказуєте секретний код і підтверджуєте операцію. Викачуємо ключ.

Тепер ви можете використовувати цей підпис для будь-яких електронних документів. Цей електронний підпис діє 1 рік.

Крок 2. Реєстрація в онлайн-системі

Заходимо на електронний сервіс ФДМ за посиланням http://evaluation.spfu.gov.ua/.

У верхньому правому куті меню пропонують дві команди “Увійти” і “Зареєструватися”. Вибираємо “Увійти”, оскільки це прискорює процес отримання довідки, і натискаємо на кнопку, у списку, що випадає, нас цікавить “Формування електронної довідки про оцінку майна”.

Далі реєструємося. Вказуємо свій дохід як фізособи, вибираємо акредитований центр сертифікації ключів (АЦСК) з переліку запропонованих. У нашому випадку – це КБ ПриватБанк, через який ми отримували ключ.

Завантажуємо файл ключа, який попередньо завантажили в Privat 24, і вводимо пароль ключа. Завершуємо реєстрацію на порталі.

Бінго, ми в системі! Встановлюємо в налаштуваннях логін і пароль. Тепер для входу в систему нам не будуть потрібні ні підпис з Privat24, ні інші особисті дані.

Крок 3. Вносимо дані про нерухомість

Для довідки необхідно ввести дані про об’єкт нерухомості. Переходимо за посиланням “Довідка про оцінку майна” і натискаємо на синю кнопку “+ Нова довідка”.

Після цього відкривається форма для внесення даних на наш об’єкт:

1) про об’єкт оцінки;

2) адреса об’єкта;

3) дані про оцінку.

Всі ці розділи заповнюємо за чергою.

Інформація про об’єкт оцінки.

Поля “Заявник код” і “Заявник назва” заповнюються автоматично, інформація підтягується відразу з нашого електронного ключа. Це спрощує роботу. В наступному полі “Назва об’єкта оцінки” – вказуємо “квартиру”.

Для вибору “Вид об’єкта оцінки” пропонують список з десяти варіантів. Нам підходить “квартира в багатоповерховому житловому будинку”. Далі просять вказати загальну площу квартири, площу житлової частини квартири, рік введення будинку в експлуатацію, поверховість будинку, на якому поверсі розташована квартира і кількість кімнат у ній.

Адреса об’єкта оцінки.

Тут потрібно вказати зону населеного пункту: центральна, серединна, периферійна, поза населеним пунктом тощо.

Зона населеного пункту – не обов’язкове поле. Кожна людина самостійно визначає, в якій зоні розташована його нерухомість щодо умовного центру міста. Ми вибираємо серединну зону.

Далі потрібно внести дані про розташування квартири – регіон, назва населеного пункту, поштовий індекс, назва вулиці, номер будинку і квартири. Після заповнення всіх полів натискаємо “Зберегти”.

Відомості про оцінку.

Вони заповнюється тільки в тому разі, якщо ви оцінюїте не цілий об’єкт, а якусь його частку. Для цього треба вибрати опцію “Оцінюється частка” і вказати розмір частки в квадратних метрах. Ми оцінюємо квартиру цілком, тому заходити в цю вкладку нам ні до чого.

Ми майже на фінішній прямій! Щоб зберегти всю зазначену інформацію в кабінеті, натискаємо на кнопку “Зберегти” в нижньому лівому кутку сторінки.

Крок 4. Довідка про оцінку

Наша довідка майже готова. Нам потрібно менше хвилини. Натискаємо на кнопку “Зберегти та відправити в ФДМУ”.

Додатково підтверджуємо формування довідки, натиснувши кнопку “Так”.

Система згенерувала довідку. Щоб її відкрити натискаємо на кнопку “Друк”.

“Довідка” відкривається в PDF-форматі. У ній міститься вся внесена нами інформація про об’єкт оцінки, а головне – інформація про вартість об’єкта й унікальний реєстраційний номер.

Довідку від ФДМУ можна як зберегти, так і роздрукувати.

Результат

Оцінна вартість нашої квартири склала 1 243 113 грн або $45 648 (за курсом НБУ на 21.07.21). Наскільки точна ця оцінка, сказати складно. У 2009-му ця квартира була придбана (без ремонту) за $70 000.

Глава ФДМ Дмітро Сенниченко після запуску сервісу зазначав, що оцінна вартість може відхилятися від середньозваженої в різні боки на 25%.

Коментуючи претензії учасників ринку, що для виведення оцінної вартості система використовує аналоги з таких сервісів, як Lun і OLX, Сенниченко пояснював, що онлайн-система підлаштовуватиметься з урахуванням нових даних, що надходять, про реальні угоди і точність даних зростатиме.

“Нотаріуси вноситимуть [у базу] за новим процесом реальні угоди. Після цього буде можливість корегувати вагу того чи іншого параметра: на що більше зважати, щоб досягати цієї середньозваженої ціни”, – казав Сеннниченко.

Припустиме розходження у вартості квартир типової радянської забудови, такої як наша, становить близько 15%, говорить в коментарі LIGA.net гендиректор консалтингової компанії “Увекон” Володимир Шалаєв.

Головна причина – якість і кількість застосовуваних для розрахунку ціни ресурсів. Наприклад, для житлової нерухомості цих параметрів має бути щонайменше 7-10 ресурсів – серед них: технічний стан, ремонт, якість внутрішнього оздоблення, зазначає аналітик.

“Незважаючи на розвиток IT-технологій, все одно автоматизувати на 100% оцінку неможливо. Новітні технології, на підставі яких розробляються автоматизовані системи оцінки, можуть стати в нагоді для розуміння порядку цін, – пояснює Шалаєв. – Загалом це дуже кропіткий процес, який вимагає не тільки грошових і часових витрат, а й глибокого розуміння процесу ціноутворення, аналізу рівня попиту та пропозиції, грамотного технічного завдання для розробників тощо”.

У містах-мільйонниках, де є велика база для порівняння, база релевантна – тому розбіжність може бути в межах 15-20%, каже професійна оцінювачка Анна Мурахтанова. Але в невеликих населенних пунктах і районних центрах – відхилення може бути катастрофічно великим і в деяких випадках доходити до 75%.

“Це пов’язано з відсутністю інформації в принципі, і відповідно модуль формує ціноутворення, виходячи з показників обласного центру. Така ж проблема з присадибними ділянками та землею. Недосконалий територіальний класифікатор зараховує наприклад дачне селище під Одесою до Таїрівської сільради й усереднює всі пропозиції, включно з землею с/г призначення, тож оцінка покаже 100 000 грн замість 1,5 млн грн для оподаткування”, – розповідає Мурахтанова.

Крок 5. Оскаржуємо оцінку

Якщо ви не згодні з результатами автоматичного розрахунку оціноної вартості вашого об’єкта нерухомості, ви маєте право звернутися до професійного оцінювача для визначення ринкової вартості об’єкта. Оцінювач складає звіт про оцінку майна і реєструє його в Єдиній базі – там само, де ви оформляли Е-довідку. Зареєстрований звіт діє протягом 6 місяців з дати оцінки.

Доступ до Єдиної бази оцінювач отримує теж через особистий електронний підпис.

На розрахунки оцінювача накладаються обмеження, пояснює Едуард Бразас з АФНУ. Так він може внести оцінку в базу для звіту тільки в тому разі, якщо його оцінка не розходиться на більш ніж 25% від тієї ціни, яку видала система.

На сьогодні вартість послуг оцінювачів (дані Увекон):

• оцінка квартир – 1000-2000 грн,
• домоволодінь – 1500-4000 грн,
• комерційної нерухомості – 3000 грн і більше.

“Оскільки на ринку не буде багато роботи, залишаться переважно дорогі оцінювачі, які зазвичай надають послуги бізнесу. Очевидно, вони піднімуть свої розцінки, оскільки витрачатимуть додатковий час на нові завдання – проходити рецензування, оскаржувати автоматичну оцінку. Тренд вже наявний. Їхні послуги за останні кілька місяців зросли з 600 грн до 2000 грн”, – каже Бразас.