Ринок землі: скільки коштує зараз ділянка, хто продає і де хочуть купувати

Наскільки активно і в яких регіонах українці продають землю та чи є попит серед інвесторів, розповів ЕП Алекс Ліссітса, генеральний директор агрокомпанії ІМК, ініціатор інвестиційного об’єднання Land Club.

Як працює ринок землі на шостому місяці війни

Довгоочікуваному ринку сільськогосподарської землі не пощастило попрацювати і року. З 1 липня 2021 року його робота почалася не так активно, як того хотілося. Її стримувала велика кількість запобіжників, прописаних у законі, низька ділова активність, притаманна літньому періоду, та непідготовленість нотаріусів.

Утім, поступово ситуація змінилася. За даними Держгеокадастру, за рік було укладено 88,95 тис. угод купівлі-продажу ділянок. Це загальні цифри та терміни.

Актуальну ситуацію я маю можливість відстежувати на прикладі роботи інвестиційного об’єднання Land Club.

До війни компанія проводила по чотири-п’ять угод на день. За даними менеджерів, протягом лютого (до 24 числа) вони встигли провести 62 угоди, ще 21 угода була запланована на період із 24 лютого до 1 березня. Але не судилося.

Після вторгнення росіян в Україну ринок землі зупинився, адже Мін’юст заблокував реєстри. Що й логічно, адже не було розуміння, хто має доступ до реєстру. Відповідно, нотаріуси не працювали до середини травня.

Із середини травня в деяких не окупованих росіянами регіонах, які не стали ареною бойових дій, почалося поступове пожвавлення процесів на ринку. Зокрема, землю почали продавати люди, які раніше цього не робили і не планували, або чекали кращої ціни. Зараз вони виснажені війною і їм не до торгів.

Якщо до війни за однією ділянкою в гарних регіонах із чорноземами стояла черга з охочих купити, то зараз цієї конкуренції немає. Суттєвий дисбаланс між попитом і пропозицією, який був до війни, відчувається і зараз, але він зумовлений бойовими діями. Там, де інвестори готові купувати, низька пропозиція, і навпаки.

Кількість охочих продати землю зростає в прикордонних областях: Чернігівській, Сумській, на півночі Житомирської та Київської областей. Люди багато чого втратили і хочуть продати землю, щоб мати хоч якісь фінансові можливості.

Які настрої в інвесторів

За даними Land Club, вони, як і раніше, хочуть купувати землю на Полтавщині: п’ятеро з десяти згодні купувати тільки там, інші лоти навіть відмовляються дивитися. Безумовно, така вибірковість впливає на ціну.

Наразі ціни диктує інвестор, якого від агресивної вимоги дисконту утримує лише НГО (вартість землі не може бути нижчою від нормативної грошової оцінки).

На практиці угоди відбуваються на умовах НГО +10−20%, якщо це чорнозем, ділянка засіяна та обробляється. У середньому виходить $900 за га. Тих власників, хто очікує продати земельні ділянки за ринковим курсом валюти, чекає розчарування, тому що охочих погодитися на такі ціни небагато.

Розмір ділянок наразі не такий важливий, як раніше. Головне — якомога швидша окупність і найнижча ціна на ділянку та послуги нотаріуса. Інвестори зараз дивляться, де вони можуть підібрати 10−20 ділянок в одному регіоні, щоб потім якимось чином краще контролювати управління цими наділами.

Гадаю, поведінка інвесторів зміниться від хаотичної купівлі на купівлю землі в окремих регіонах, яку орендують відомі їм компанії. Хоч і зі скрипом, але процес пішов. У Land Club землю активно купують 15 клієнтів. Символічно, що перша угода після декількох місяців перерви відбулася 1 липня 2022 року.

Під час війни важко сказати, що є надійним активом. Утім, земля, навіть якщо потрапить під обстріл, нікуди не дінеться і залишиться активом. Зараз маємо вигідну ціну — найнижчу можливу. Очевидно, що протягом наступних двох-трьох років земля дорожчатиме в міру відновлення економіки України.

Для інвесторів це один із аргументів. Що ще їх мотивує вкладати кошти в землю? По-перше, вони вірять у перемогу України. По-друге, вони мають вільний фінансовий ресурс, який не можуть вивести за кордон.

Для багатьох із них сільськогосподарська земля залишається єдиним більш-менш надійним активом в Україні. Аграрні компанії продовжують виплачувати орендну плату, залишаючись для них надійним партнером. А поступове розблокування експорту аграрної продукції з України вселяє віру в те, що так буде і надалі.

Скільки коштуватиме земля у 2022 році — прогноз експертів

Українські аграрії за десятки років дії мораторію на продаж землі звикли працювати на орендованих ділянках. Але з 1 липня 2021 року їх турбують питання відкриття ринку: чи будуть продавати пайовики землю, яку ціну потрібно заплатити за гектар, щоб її отримати, де шукати оголошення, як правильно оформити всі бюрократичні питання. Свій досвід розповіли під час обговорення роботи на ринку землі експерти освітніх курсів «Земельні Котики» та «Володар Земель». Від них ми дізнались, де шукати реальних продавців, скільки коштує пай та через які платформи можна проводити операції купівлі-продажу землі.

Пропозиція на ринку землі

Станом на сьогодні ажіотажу продажу паїв не простежується. Проводиться у середньому до 1000 операцій із землею за тиждень. Статистика ринку землі до відкриття говорила, що лише 25% людей, які мають паї, бажають продати землю, але приблизно 2,5-3% мають чіткий намір продати за ринкову ціну. Звичайно, багато хто готовий був би продати пай за $10 тис./га, а от за $1,5-2 тис./га охочих небагато. Аналізуючи пропозицію на землю, можна сказати, що вона спадає, але попит залишається стабільним.

«Якщо проаналізувати пів року роботи земельного ринку, то не більше одного відсотка людей будуть продавати земельні ділянки. Відповідно, ринок не такий страшний, як описували його противники», — коментує керівник відділу земельної політики і майнових відносин МХП, співвласник земельної агенції «Володар» Володимир Нагорний.

За його словами, канали отримання пропозицій продажу землі абсолютно різні — дзвінки, районні газети, «сарафанне радіо». Єдине, що немає великої кількості пропозицій продажу через мережу інтернет. Оскільки ті люди, які продають землю, не сидять в інтернеті і не розуміють, як це зробити. При цьому запит «куплю землю» приходить саме через мережу інтернет. Тому зараз комунікація в мережі між продавцем і покупцем майже відсутня.

Мобілізуйтесь в земельний «спецназ»

Навчайтесь управляти своїм зембанком

«Чим більше ви у колгоспі будете говорити, що хочете купити землю, тим більше будете збуджувати пайовиків продати дорожче. Зараз фермери-сусіди не можуть між собою домовитися хто і де буде купувати земельні ділянки, за якою ціною. Я неодноразово зустрічався в районах Рівненської та Львівської областей, де було 5-6 аграріїв, садив за стіл переговорів і саме таким шляхом розв’язував земельні питання. Потрібно не конкурувати підвищенням орендної плати, бо це спонукає пайовиків переходити до інших орендарів. І, відповідно, до підвищення вартості цієї земельної ділянки в майбутньому. Тому рекомендую всім намагатись між собою домовитися», — коментує керуючий партнер компанії My Partners Group Ігор Слободянюк.

Спікер додав, що портрет середньостатистичного продавця землі — це малозабезпечені люди, ті, хто живе за кордоном і не бачить тут перспективи майбутнього, або ті, хто має два-три паї. Для того, щоб знайти таких продавців, варто у селі промоніторити людей, це є досить вдала практика.

Де продається українська земля?

«За моїм спостереженням, зараз іде пожвавлення продажів на платформі «Прозорро.Продажі». Чому? Там працює нормально сформована система аукціонів. Здебільшого на платформі продається арештована земля, тобто та, що стоїть на обліку у виконавчій службі. Вона стягнута за несплату кредитів, аліментів та інших боргових зобов’язань. Але виконавець не міг її продати через мораторій. Зараз від одного держвиконавця виставляється по 20-30 ділянок. Держава може продавати землю з переважним правом і без нього, зареєстровані і незареєстровані ділянки. Протягом листопада дуже багато пропозицій опубліковано від таких продавців», — говорить Володимир Нагорний.

Навчіться бути господарем своєї землі

Дізнайтеся, як підготуватися до ринку землі!

Також експерт додав, що продавати землю на «Прозорро.Продажі» можуть банки. Від таких продавців часто виставляються досить ліквідні сільськогосподарські землі навколо Києва, але ціна таких ділянок — 2-3 млн грн.

Статистика також показує, що зарухався ринок оголошень та пошуку лотів. З липня він змінювався залежно від сезону. Тобто коли йде збиральна кампанія, кількість оголошень зменшується, а коли погода псується, то графік росте. Нині багато об’яв на OLX. Але проблема у тому, що там є можливість повторення цих оголошень кожного тижня, не можна прослідкувати тенденції і ціни дуже високі.

«Майбутнє продажу землі — за фаховими маркетплейсами. Тому що покупці хочуть аналізовану інформацію, знайти її з телефону або комп’ютера, купити землю за адекватну ціну, швидко і зручно. А зараз це виглядає так: потрібно наймати людей, які будуть бігати за неадекватними продавцями з OLX і щось намагатись купити. Що я зараз бачу на ринку — продати пай ідуть всі. А купити за адекватну ціну приходять одиниці. Тому і запитів у Google «продати пай» більше», — коментує засновник сервісу для фермерів з автоматизованого моніторингу земельного банку Feodal.Online Андрій Дем’янович.

Ціна на землю

Ціною за гектар можна вважати ту, що опублікована на сайті Держгеокадастру. Вона є своєрідним орієнтиром, але розраховується досить необ’єктивно. Як зазначає Андрій Дем’янович, ціна на сайті Держгеокадастру розраховується середня, і до загальної кількості операцій сумуються угоди, у яких люди отримали спадщину, потім виводиться загальна цифра.

Загалом ціна за гектар із першого липня не зросла — $1,5-1,7 тис./га, як і ціна за оренду, залишається стабільно на тому ж рівні. Звісно, у південних областях можна знайти орендну плату за $700/га, але найбільш конкурентний «кукурудзяний пояс» України — від Сум до Львова, Полтавщина, Черкащина тримається у межах до $2 тис./га.

Зростання ринку землі гальмує складна процедура оформлення. До 1 липня вона була простою і дешевою. Зараз ціна оформлення операції купівлі/продажу стартує від 15 тис. грн залежно від регіону.

«Сьогодні в Україні 95% господарств мають зареєстроване право оренди землі. Відповідно, продавець землі звертається завжди до орендаря, як переважного покупця. Тобто, якщо фермер орендує цю землю, він може розраховувати на ціну $1,5 тис./га. Коли земельна ділянка вільна і продавець знає її реальну ціну, менше як за $2,5 тис./га не купити», — додає Володимир Нагорний.

Куркуль — фермерський канал про агробізнес

Підписуйтесь та дізнавайтесь про тонкощі вирощування сільгоспкультур, посівну та збиральну кампанії, аграрні реформи, переробку та збут продукції

За його прогнозами, слід очікувати підвищення ціни продажу землі на $300-500/га у 2022 році. А ціна вільної землі буде починатися від $2,5-3,5 тис./га. Всі експерти зійшлися на думці, що варто набиратися натхнення, збирати гроші на земельні ділянки чи на розширення права оренди. Потрібно вчитися це робити у фахових спеціалістів, тоді не буде проблем з інвестиціями чи з контурами полів. Саме такими є інструктори курсу «Земельні Котики», тож запрошуємо аграріїв долучитися до четвертого набору, який стартує 15 лютого 2022 року.