Як переоформити іпотеку на іншу людину?

Багато громадяни змогли вирішити житлові проблеми за допомогою іпотеки. У процесі виплат іноді плани на життя змінюються, виникає потреба в переїзді або розширення житлоплощі. Причин для продажу іпотечної нерухомості може бути безліч, проте виникають сумніви, чи можливо передати житло новому власнику, якщо процес реалізації квартири обмежений у силу іпотечного обтяження. Незважаючи на складності, переоформити іпотеку можна на іншого позичальника, які разом з кредитними зобов’язаннями отримує право на нову житлову площу.

Чи можна переоформити іпотеку на іншу людину

Коли відбувається переоформлення іпотеки на іншу особу, відбувається процедура перекредитування, вимагає нового узгодження з банком, коли обставини з різних причин змушують передати непогашені зобов’язання та права на власність новому позичальникові.

Такі обставини сприяють нормальному переоформлення боргу:

Інші правила та порядок переоформлення уточнюється в конкретній фінансовій установі, де був оформлений первинний договір.

Особливих складнощів при перекредитуванні не виникає, якщо дотримані всі вимоги банку і одержано його згоду. Незважаючи на відсутність очевидної вигоди для кредитора, найчастіше, процедури узгоджується і підписуються нові документи. У разі, якщо стає очевидним, що переоформлення боргу на нового позичальника – вимушений крок, що дозволяє продовжувати виплати по іпотеці, кредитувала сторона охоче піде назустріч.

У банківській практиці випадки переоформлення іпотечного боргу рідкісні, проте це не означає неможливість або заборона на дану дію. Серед великих фінансових структур, таких як ВТБ, Ощадбанк, є приклади вдалого і оперативного перекредитування з заміною позичальника. Таким чином, якщо виникла необхідність позбавлення від іпотечних зобов’язань, передати позику іншій людині цілком можливо.

Ощадбанк

Незважаючи на те, що в Ощадбанку сам по собі процес перекладу іпотечного боргу узгоджується неохоче, фінансова установа завжди готове до рефінансування іпотек іншого банку. Переоформити іпотеку на іншу людину в Ощадбанку простіше, якщо використовуються кредитні програми сторонніх організацій. Але при цьому ніхто не заважає клієнтові взяти позику в іншому банку на іншого громадянина і погасити свій кредит в Ощадбанку.

Реструктуризація пропонується на умовах 15% річних з погашенням протягом 10-річного періоду.

ВТБ

В кредитній установі ВТБ переоформлення іпотеки відбувається за умови, якщо залучаються клієнти інших фінансових структур.

Переоформити іпотеку в рамках рефінансування від ВТБ можна на наступних умовах:

Як переоформити іпотеку на інший банк

Процес передачі боргових зобов’язань новому позичальникові більш простий, ніж первинне узгодження іпотечної угоди, і складається з наступних кроків:

Іноді діючий кредитор погодить нові умови іпотечного позики з більш вигідними параметрами, переоформляючи борг з одного клієнта на іншого. З цієї причини, не варто виключати варіант, коли, заручившись попередньою згодою на рефінансування в новій організації, клієнт, повідомивши про даний факт своєму кредитору, отримує схвалення переписати борг в межах своєї організації.

Як переоформити іпотеки на іншу квартиру

Погашення іпотеки займає роки і навіть десятиліття. Цілком можливо, що в процесі обслуговування поточного кредитного боргу, виникає необхідність поліпшення, розширення житла або зміні місця проживання. Можуть виникнути потреби у передачі квартири в дар або оплатний переоформлення власника. При наявності іншої нерухомості, не обтяженої іпотекою та іншими зобов’язаннями, можна спробувати варіант узгодження нового заставного забезпечення на іншу квартиру.

Умови угоди з банком включають:

• нову оцінку об’єкта, запропонованого в якості забезпечувального заходу, з умовою не нижче 80% від суми іпотечної заборгованості;
• подання повного пакета документів по нерухомості;
• переоформлення застави з підписанням нового контракту на залишок боргу;
• зняття обтяження з поточного об’єкта та реєстрація в заставу нового майна.

Після того, як банк знімає обмеження з іпотечного житла, воно може бути продано, подаровано, використаний будь-яким іншим способом у рамках закону, без подальшої потреби у погодженні з кредитором.

Схема оформлення нового заставного забезпечення найчастіше пов’язане з наміром отримати більш комфортне житло, замість попереднього, взятого в іпотеку.

Процедура переоформлення іпотеки

Щоб переоформити іпотеку, виконують такі дії:

В силу тривалості процесу переоформлення, важливо враховувати, що поки узгоджується передача прав нового власника, весь цей період позичальник продовжує виплачувати щомісячні внески.

Документи

Щоб перевести іпотеку з передачею обов’язків новому позичальникові, потрібно проходження всієї процедури узгодження заново. Підставою для розгляду заявки стане подача вичерпного пакету паперів. Розрізняючись в нюансах, основний перелік представлений:

Детальний список уточнюється у співробітника банку, виходячи з прийнятого в установі регламенту. При відповідності інформації з документів висуваються кредитором вимогам, процес благополучно завершується передачею нерухомості новому власнику із звільненням від іпотечного тягаря. Згодом новий господар іпотечного житла проходить реєстрацію заставного обтяження через Росреестр і отримує нові документи на нерухоме майно.

«єОселя»: хто та як може взяти пільгову іпотеку. Розбір

«єОселя» – державна програма іпотечного кредитування житла, яка запрацювала у жовтні 2022 року. Взяти у ній участь могли лише кадрові військові, силовики, медики, вчителі та науковці. З 1 серпня уряд розширює програму – скористатися нею зможуть ще кілька категорій українців.

Головна перевага «єОселя»: можливість придбати житло в іпотеку під 3% і 7% для всіх інших, коли банки пропонують ставки 15-25%. Радіо Донбас.Реалії розібралось, хто саме може претендувати на участь у держпрограмі, що може стати на заваді і чи є різниця в умовах купівлі для пільговиків та решти.

Текст вперше опубліковано 19 січня 2023 року і оновлено у зв’язку з рішенням Кабінету міністрів від 4 липня, яким було внесено зміни до програми «єОселя»

«єОселя»: кому доступна державна іпотека

В Україні банки зараз пропонують іпотеку зі ставкою від 15% до 25% річних. Крім того, банк вимагає перший внесок від 30%. Нова програма кредитування житла «єОселя» має спрощені умови і ставку у 3% для пільгових категорій та 7% для решти.

Пільгові категорії: умови

Взяти пільгову іпотеку зі ставкою 3% можуть українці:

• не молодші за 18 років і не старші за 70 років на дату погашення;
• які належать до однієї з пільгових категорій: йдеться про кадрових військових, правоохоронців, педагогів, медиків, працівників освіти та науковців (докладніше тут і тут) та члени їхніх сімей;
• з 1 серпня також – детективи і старші детективи Національного антикорупційного бюро, особи рядового і начальницького складу Державного бюро розслідувань, детективи та особи начальницького складу Бюро економічної безпеки та члени їхніх сімей;
• не володіють житлом; або мають житло менше ніж 52,5 м² + 21 м² на кожного члена сім’ї додатково; або володіють житлом, ‍розташованим в районі бойових дій чи на тимчасово окупованій території;
• не беруть участь в інших чинних державних програмах із забезпечення житлом;
• є платоспроможними;
• не фігурують у санкційних списках.

Згідно з рішенням уряду 4 липня 2023 року, військові та силовики, які внаслідок поранення під час бойових завдань отримали І-II групу інвалідності та втратили свою посаду, зберігається право на пільгову іпотеку під 3%.

Уряд ухвалив рішення щодо виплат переселенцям у 2023 році

Хто ще зможе взяти пільгову іпотеку

З 1 серпня на пільгову іпотеку – але вже під 7% – зможуть претендувати ще кілька категорій українців. Основні умови (вік, платоспроможність тощо) ті самі, що і у пільговиків, а от самі категорії такі:

• ветерани війни та члени їх сімей;
• учасники бойових дій;
• особи з інвалідністю внаслідок війни;
• сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім’ї загиблих (померлих) захисників і захисниць України;
• інші громадяни України, які не мають власного житла або у власності яких менше ніж 52,5 кв м для сім’ї з однієї особи та додатково 21 кв м – на кожного наступного члена сім’ї (житло на тимчасово окупованих територіях до уваги не береться).

Як працює «єОселя»

«єОселя» передбачає, що українці братимуть іпотеку у банках – а держава компенсуватиме установам знижену відсоткову ставку.

«Фактично, ця програма означає фінансування банків, які в подальшому надаватимуть кредити для пільгових категорій», – розповідає про механізм роботи кредитування житла за програмою «єОселя» адвокат Михайло Ілляшев.

Отримати кредит на житло за програмою «єОселя» українці зараз можуть у таких банках на вибір(список ще має розширюватись):

Перевірити, чи доступна саме вам участь у програмі, можна у самому банку або попередньо через «Дія» – залишивши там відповідну заявку.

«Програма проаналізує первинні документи щодо доходів, статусу. Людина отримає попереднє рішення, чи може вона в принципі претендувати на участь в цій програмі. І на який потенційний розмір кредиту може розраховувати», – пояснює Анна Лаєвська, комерційний директор компанії «Інтергал-Буд», що бере участь у програмі як забудовник.

Крім того, треба буде зробити перший внесок. За стандартних умов банки просять сплатити від 30% суми іпотеки, «єОселя» дозволяє зменшити внесок до 20% (для обох категорій). Однак не завжди – «ПриватБанк», приміром, одразу просить ті самі мінімум 30%, а деякі можуть про це попросити в окремих випадках.

«Іноді банк просить збільшити перший внесок, щоб це було не 20%, а 30%, наприклад, якщо ціна квартири вища за допустиму по програмі або якщо є певні сумніви стосовно платоспроможності позичальника. І дуже часто люди йдуть на такі кроки», – говорить комерційна директорка будівельної компанії «Інтергал-Буд».

Варто врахувати й додаткові витрати, що є стандартними для іпотечних кредитів, і для учасників «єОселі» тут виключень немає. Види платежів та суми можуть різнитися залежно від банку. Може знадобитись оплатити, зокрема:

• страхування іпотеки;
• разову комісію;
• послуги нотаріуса;
• оцінювання нерухомості;
• відкриття рахунку;
• переказ коштів на рахунок продавця.

Яке житло допоможе купити «єОселя»

Програма «єОселя» розповсюджуються лише на певні типи осель, певної площі і певної дати будівництва – тут немає винятків ні для пільговиків, ні для решти учасників програми.

«Ні таунхауси, ні приватні будинки не підпадають під програму «єОселя», лише квартири у багатоповерховому будинку. Вік висотки має бути не більше 10 років», – розповідає експертка з нерухомості Лідія Рибачок.

Під програму підпадає навіть недобудоване житло – але тут також є умови.

«Більшість об’єктів, які акредитовані і які державна компанія «Укрфінжитло» допускає до участі в програмі «єОселя» – це будинки з готовністю 20-30%, де вже зведено декілька поверхів моноліту і є дуже помітна динаміка будівництва», – пояснює Анна Лаєвська.

Щодо площі – на одну людину виділяється 52,5 м². Але якщо це сім’я, додатково на кожного члена родини додають 21,5 м². Тобто, каже експертка з нерухомості Лідія Рибачок, родина з трьох людей може розраховувати на житло площею не більш як 94,5 м².

«Наступний Новий рік – уже вдома, і там – Україна». Три історії переселенок з окупованих міст Донбасу

Як розрахувати вартість квартири?

Є обмеження і щодо вартості квартири: вона не має перевищувати середню вартість спорудження житла у регіоні, помножену на коефіцієнт. Якщо простими словами, то потрібно взяти середню ціну квадратного метра в області з наказу Мінрегіону і помножити її на коефіцієнт:

• для міст-мільйонників – 2,5;
• для обласних центрів з населенням вище 300 тисяч – 2;
• для міст з населенням менше 300 – 1,75;
• для інших населених пунктів – 1.

Відповідно до рішення уряду 4 липня 2023 року, збільшено перелік територій, на які розповсюджується «єОселя». З 1 серпня вона буде доступна і на територіях Харківської, Запорізької та Херсонської областей, які не перебувають в окупації та на яких не відбуваються активні бойові дії.

Аби показати, як це працює на практиці, комерційна директорка будкомпанії робить розрахунок на прикладі квартири у Києві.

«Уявімо, що до нас приходить військовий із родиною, запит є на простору двокімнатну квартиру 63 м². Вартість такої квартири орієнтовно зараз становить 3,5 млн грн. Перший внесок за умовами «єОселі» буде приблизно 600 тис. грн, щомісячні виплати складатимуть 12,-12,5 тис. грн вже з відсотками», – пояснює Анна Лаєвська.

Якщо вартість 1 м² або площа бажаної квартири більші за визначені умовами програми, позичальник все одно може скористатись нею – але різницю треба буде додати до початкового внеску. Загалом банки-учасники визначають максимальну суму кредиту від 4 до 6 млн грн.

За даними Мінекономіки, від початку старту програми «єОселя» з жовтня 2022-го нею скористалося майже 1700 українських родин, загальна сума кредитування склала понад 2,3 млрд грн.

ОСТАННІЙ ВИПУСК РАДІО ДОНБАС.РЕАЛІЇ:

Ми працюємо по обидва боки лінії розмежування. Якщо ви живете в ОРДЛО і хочете поділитися своєю історією – пишіть нам на пошту [email protected], у фейсбук чи телефонуйте на автовідповідач 0800300403 (безкоштовно). Ваше ім’я не буде розкрите. Матеріал опубліковано мовою оригіналу

Донбас.Реалії

10 поширених запитань про іпотеку

Яку квартиру можна взяти в іпотеку? Чи можна продати іпотечну нерухомість? Відповіді на ці та інші запитання про іпотеку в статті.

Усі рубрики

• Усі статті про нерухомість
• Купівля та продаж
• Кредитування. Іпотека
• Оренда нерухомості
• Технологія будівництва
• Ремонт і дизайн інтер’єру
• Вибір квартири у новобудові
• Усі новини нерухомості
• Новини забудовників
• Прогнози. Аналітика. Тенденції
• Конференції та події
• Тести

Перед тим, як купити квартиру в іпотеку, варто ознайомитися з основними питаннями про права та зобов’язання покупця щодо нерухомості й самої позики. Іпотека в Україні являє собою спосіб придбання нерухомості в борг під заставу цього майна. Що можна зробити з цією квартирою, доки вона під заставою, та як оптимізувати виплату іпотеки, дізнайтеся з відповідей на популярні питання.

1. Чи можна продати квартиру в іпотеку

Продаж квартири в іпотеку можливий, але лише за згоди банка, що виступив кредитором. Цей порядок регламентовано статтею 9 Закону «Про іпотеку». В залежності від обставин, продажем квартири може займатися як сам банк-кредитор, так і боржник. Якщо квартиру відчужує іпотекотримач, вона продається з аукціону. В разі продажу житла власником він сам шукає покупця.

Мало того, можна продавати як саму квартиру, так і відступити борг. В разі продажу квартири за неї відразу виплачується залишок суми за іпотекою. У разі відступлення боргу, права боржника на нерухомість та його обов’язки перед банком передаються новому покупцеві.

2. Які документи потрібні для оформлення іпотеки

Перелік документів для купівлі квартири в іпотеку у різних банків та за різними програмами може відрізнятися. До базового набору паперів входить:

• паспорт та ІПН покупця квартири;
• довідка з місця роботи з інформацією про заробітну плату мінімум за пів року;
• копія трудової книжки;
• свідоцтво про шлюб;
• копія паспорта чоловіка або дружини та його/її довідка про доходи.

Для приватних підприємців знадобиться декларація про доходи за останні пів року, свідоцтво про реєстрацію підприємницької діяльності, довідка про відсутність боргів.

3. Чи можна взяти іпотеку на вторинну квартиру

Банки видають кредити на вторинне житло, але у них особливі вимоги до цієї нерухомості. Вона має бути ліквідною, щоб у випадку невиконання позичальником зобов’язань, кредитор мав можливість швидко реалізувати об’єкт за ринковою ціною й повернути свої кошти.

Під час оформлення іпотеки банк врахує стан квартири. Шанси на схвалення іпотеки збільшуються, якщо це житло без серйозних змін конфігурації й порівняно нове, бажано побудоване після 2000-х. Банк вирішує, видавати кредит на купівлю вторинного житла на підставі експертної оцінки. Її замовляє покупець ще до подачі документів.

4. Як погасити іпотеку достроково

Дострокове погашення іпотеки для банків невигідне – ви віддаєте борг швидше, а відсотки не платите. Тому досить часто іпотекотримач намагається запобігти такій ситуації:

• вводить штрафи та комісії за дострокове погашення боргу;
• встановлює ліміти на платежі, які не можна перевищувати.

Ознайомтеся з умовами й порядком дострокового погашення іпотеки перед підписанням договору. У кожного банку вони можуть відрізнятися, але в більшості випадків можливість виплатити боргу наперед все ж є. Просто в такому разі потрібно буде сплатити порівняно невеликий штраф.

5. В якому віці можна взяти квартиру в іпотеку

У більшості банків вік позичальника повинен бути не менше 21 року на момент оформлення іпотеки. До повного погашення кредиту покупцю має бути не більше 65 років. Іноді максимальний вік сягає 75 років.

6. Чи можна переоформити іпотеку на іншу особу

Переоформити іпотеку на іншого позичальника можна, але він має відповідати вимогам банку за цією ж програмою кредитування. Згідно з Законом «Про іпотеку», для процедури переоформлення необхідно отримати згоду банку. Зверніться в кредитну установу з заявою та повним пакетом паперів для оформлення іпотеки на нового покупця. Процедура проводиться практично так само, як і первинне оформлення кредиту. Якщо новий позичальник задовольнить вимоги банку, установа проведе процедуру.

7. Чи можна взяти іпотеку без початкового внеску

Пропозиції взяти квартиру в іпотеку без початкового внеску практично не зустрічаються. Це обумовлено тим, що вони невигідні ні банку, ні позичальникові. Видаючи кредит на велику суму без початкового внеску, банк ризикує, адже у нього немає впевненості у платоспроможності клієнта. Крім того, в такому разі кредитор надає в борг повну суму на квартиру, а значить вартість заставного майна не буде перевищувати суму боргу – банку це також невигідно.

З точки зору клієнта, оформлення іпотеки без початкового внеску означає великі переплати. Не дарма позичальники намагаються спочатку внести якомога більшу суму, щоб зменшити тіло кредиту – відсотки будуть також значно менше.

У зв’язку з усім цим більшість банків просять внести щонайменше 20-25% вартості квартири. А вже решту суми надають у кредит.

8. Як отримати податкову знижку на іпотеку

Податкове вирахування під час купівлі квартири в іпотеку поширюється на частину суми відсотків, виплачених за нею. Це означає, що держава повертає частину ПДФО, утриманого із заробітної плати, на суму, витрачену на відсотки за іпотекою.

Оформити податкову знижку можуть лише офіційно працевлаштовані резиденти країни, подавши у фіскальну службу довідку про доходи та виписку про сплачені відсотки за минулий звітний рік. Отримувати таку знижку можна не довше 10 років поспіль за однією іпотекою.

9. Яким має бути дохід для видачі іпотеки

В разі оформлення іпотеки банки приділяють особливу увагу платоспроможності клієнта. Розмір доходу – один з вирішальних чинників для її схвалення. У більшості випадків постійний дохід позичальника має бути щонайменше у 2 рази більше щомісячного платежу за кредитом.

Вимоги до розміру доходу може бути посилено в залежності від віку та кредитної історії клієнта, або, навпаки, пом’якшено, якщо ви оформляєте іпотеку в банку-партнера вашого забудовника.

10. Яка основна причина відмови у видачі іпотеки

В основному банки відмовляють у видачі іпотеки, якщо сумніваються в платоспроможності клієнта з причини нестабільності доходу. Якщо кредитор вважає, що ймовірність втрати джерела доходу у позичальника досить висока, а шанси на нове працевлаштування з аналогічним доходом низькі – він не видасть кредит.

Відповіді на ці питання допоможуть вам об’єктивно оцінити свої можливості в рамках оформлення іпотеки, розібратися з правами щодо кредиту та нерухомості.