Ринкова вартість земельної ділянки — інструкція як визначити ринкову вартість землі за 7 кроків + професійна допомога у визначенні вартості землі

Як встановлюється ринкова вартість земельної ділянки? Скільки коштує сотка землі? Чи можна дізнатися ринкову вартість землі по кадастровому номеру?

При продажу будь-якого товару або послуги ми виставляємо ціну, яку ми вважаємо справедливою. Для цього ми знаходимо аналогічні оголошення і порівнюємо їх з своїм. Однак зробити це не завжди можливо. Особливо для нетипових об’єктів продажу, наприклад, для деяких земельних ділянок.

Мене звати Валерій Чемакин. Як консультант з правових питань, в цій статті я розповім про ринкову вартість земельної ділянки.

Ще я розповім про те, де і як замовити оцінку ринкової вартості землі.

1. Що таке ринкова вартість земельної ділянки і для чого її необхідно знати
2. Скільки коштує сотка землі огляд головних факторів, що впливають на ринкову вартість ділянки
   • Фактор 1. Розташування ділянки
   • Фактор 2. Стан ґрунту і рельєф місцевості
   • Фактор 3. Наявність на ділянці будівель та їх стан
   • Фактор 4. Можливість підключення до комунікаційних мереж
   • 5 Фактор. Ймовірність отримання прибутку за певний період від використання ділянки
3. Хто займається визначенням ринкової вартості землі огляд основних варіантів оцінювачів
   • Варіант 1. Спеціалізоване оціночне бюро
   • Варіант 2. Незалежний приватний оцінювач
   • Варіант 3. Агентство нерухомості
   • Варіант 4. Юридична фірма
4. Як визначити ринкову вартість земельної ділянки покрокова інструкція
   • Крок 1. Вибираємо оціночну компанію
   • Крок 2. Визначаємо ряд питань для експерта
   • Крок 3. Надаємо необхідну документацію
   • Крок 4. Оплачуємо послугу і укладаємо договір
   • Крок 5. Погоджуємо дату і час проведення оцінки
   • Крок 6. Чекаємо приїзду фахівця
   • Крок 7. Отримуємо звіт про виконану роботу
5. Професійна допомога у визначенні ринкової вартості земельної ділянки огляд ТОП-3 оціночних компаній
6. Висновок

1. Що таке ринкова вартість земельної ділянки і для чого її необхідно знати

В умовах вільного комерційного обороту земель ціни на ділянки формуються ринком. Найчастіше однотипні об’єкти в конкретній місцевості коштують приблизно однаково. Так відбувається з-за того, що ринок здатний до саморегулювання, незважаючи на видиму хаотичність.

Виходячи з сказаного,сформулюємо визначення.

Ринкова вартість земельної ділянки — це ціна, по якій його можна реалізувати в розумні терміни на вільному ринку при взаємній задоволеності результатами угоди обох сторін.

Де ж дізнатися ринкову вартість земельної ділянки? В більшості випадків відповідь на це питання очевидна. Досить відкрити будь-який сайт з оголошеннями і вивчити пропозиції в районі розташування землі. Однак якщо немає жодного подібного ділянки у продажу, доведеться вдаватися до допомоги оцінювачів.

Якщо вам потрібно офіційне експертний висновок, наприклад, для суду, теж проводиться незалежна оцінка ринкової вартості нерухомості. Про суть цього поняття читайте нашу спеціальну статтю. Експерти для визначення ринкової вартості ділянки використовують різні методи оцінки, в залежності від призначення земель.

Наприклад, при оцінці ринкової вартості земельної ділянки сільськогосподарського призначення в формулі використовують фактор потенційної прибутку від ведення сільського господарства або товарного виробництва. Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки промислового призначення теж враховує потенційний дохід, але вже від іншої економічної діяльності.

2. Скільки коштує сотка землі огляд головних факторів, що впливають на ринкову вартість ділянки

Не вдаючись глибоко в процедуру оцінки ринкової вартості земельної ділянки, зазначу, що існують десятки факторів, що впливають на її формування.

Ось основні з них.

Фактор 1. Розташування ділянки

Це самий головний фактор, так як саме він чинить вирішальний вплив на формування ціни. Чим ближче земля до великих міст, тим вона дорожча.

Приклад

Нещодавно я продав ділянку 17 соток в сільській місцевості з підведеними комунікаціями, але в 200 км від найближчого великого міста всього за 100 тис. рублів. Відразу після цього придбав 20 соток землі в межах Тюмені, хоч і без комунікацій, але за 1,5 млн рублів.

Це копійки порівняно з ціною землі в елітних передмістях Москви. Навіть в межах одного кадастрового району ціна однакових за площею ділянок досить сильно відрізняється, незважаючи на схожу кадастрову вартість землі. Це залежить від індивідуальних особливостей, зазначених в наступному підрозділі.

Фактор 2. Стан ґрунту і рельєф місцевості

Люди купують земельні ділянки не просто для будівництва будинку, а для подальшого активного відпочинку. Отже ділянка повинна радувати своїм зовнішнім виглядом, близькістю до лісу, річки або озера, родючістю ґрунту. Яри, канави та інші небажані форми рельєфу сильно знижують вартість, як і болотиста або солона грунт.

Фактор 3. Наявність на ділянці будівель та їх стан

Ринкова вартість земельних ділянок за житловим будинком значно вище. Адже в неї входить і ціна самого будови, навіть якщо це старий ветхий будинок, який доведеться зносити. Втім стан будівель теж має значення. Очевидно, що ділянка з котеджем набагато цінніше, ніж з сараєм.

Фактор 4. Можливість підключення до комунікаційних мереж

муніципалітети Часто фінансують спорудження інженерних комунікацій на ділянках під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС). Проведене електрику, газ і водопровід сильно збільшують вартість землі.

Приклад

Придбаний мною ділянка не має комунікацій і навіть під’їзних шляхів, тому він коштує 1,5 млн рублів. Така земля в найближчому вже обжитому селищі коштує не менше 3 млн рублів. Значить у мене є шанс отримати гарний прибуток після підведення інженерних мереж.

5 Фактор. Ймовірність отримання прибутку за певний період від використання ділянки

Землі сільськогосподарського призначення чи під будівництво промислових об’єктів призначені для виробництва матеріальних благ, значить вони здатні приносити прибуток. Особливо цінуються ділянки біля федеральних автомобільних трас. Цей потенційний дохід теж закладено в ринкову вартість таких ділянок.

3. Хто займається визначенням ринкової вартості землі огляд основних варіантів оцінювачів

Для будь-яких юридично значимих дій не достатньо просто знати ціну своєї ділянки. Потрібно отримати офіційний висновок від професійних оцінювачів, оформлене відповідно до закону про оціночну діяльність.

Давайте розглянемо, ким встановлюється ринкова вартість земельної ділянки, як визначається і куди для цього потрібно звертатися.

Варіант 1. Спеціалізоване оціночне бюро

Сьогодні існує безліч комерційних контор, що займаються різними видами оціночної діяльності. Обов’язкова умова — вони повинні перебувати у саморегулюючі організації (СРО). Ці фірми виробляють лише оціночні дії, але не надають інші послуги, наприклад, юридичні.

Варіант 2. Незалежний приватний оцінювач

Законом не заборонено займатися індивідуальною оціночною діяльністю, тож можна знайти і приватного оцінювача. Він використовує ті ж принципи оцінки при визначенні ринкової вартості земельної ділянки, що і співробітник будь-якої фірми. Підпорядковується приватний оцінювач того ж закону про оціночну діяльність.

Варіант 3. Агентство нерухомості

Будь-яке велике агентство нерухомості містить у своєму штаті оцінювачів. Тому, якщо ви вирішили продати земельну ділянку через ріелторські агентства і не знаєте, яку ціну виставити, вони до ваших послуг. Це дуже зручно, так як їх робота буде оплачена з комісійних.

Варіант 4. Юридична фірма

Багато юридичні фірми не обмежуються тільки правовою допомогою клієнтам. Вони пропонують послуги з експертизи та оцінки. Звертатися в такі контори доцільно, коли потрібно не лише дізнатися вартість об’єкта, але і отримати юридичну допомогу. Наприклад, потрібно в суді розділити майно з колишнім чоловіком, але з його оцінкою ви не згодні.

Особливо поширене звернення до суду з метою знизити кадастрову вартість, щоб менше платити податок. Для цього проводять процедуру оскарження після кадастрової оцінки земель, але про це вам краще прочитати в нашій спеціальній статті.

4. Як визначити ринкову вартість земельної ділянки покрокова інструкція

Якщо ви не знаєте як розраховується ринкова вартість земельної ділянки, але вона вам потрібна просто для довідки, а не для здійснення юридично значущих дій, то скористайтеся однією хитрістю. Зараз держава прагне наблизити кадастрову вартість до ринкової, щоб більше збирати податків. Відомості про кадастрової вартості є в базі Росреестра.

Тому проведіть розрахунок онлайн приблизною ринковою вартістю земельної ділянки, використовуючи його кадастровий номер. Для цього відвідайте сайт Росреестра або будь-якої компанії посередника і введіть номер в спеціальну форму пошуку. Замість кадастрового номера допускається вносити адресу, але якщо він вже офіційно існує.

Коли вам потрібна офіційна папір про ринкову вартість земельної ділянки, наприклад, для оформлення права оренди, то звертайтеся до професійним оцінювачам. Як це зробити — читайте далі.

Крок 1. Вибираємо оціночну компанію

В залежності від обсягу та складності робіт вибирайте незалежного оцінювача або звертайтеся до оціночну компанію. Для правильного вибору фірми спочатку наведіть довідки про всіх наявних у вашому районі.

Розпитайте знайомих, друзів і сусідів. Раптом хтось недавно користувався послугами оцінювача. Почитайте форуми. В результаті потрібно вибрати оптимальну за вартістю і якістю надаваних послуг компанію.

Крок 2. Визначаємо ряд питань для експерта

Перш ніж укладати договір, потрібно визначитися з питаннями, які ви хочете задати експерту. Рекомендується відразу ж налагодити з ним всі нюанси.

Запитання експерту:

• буде він виїжджати на ділянку або проведе оцінку за документами;
• що входить у вартість послуг;
• яким методом він буде оцінювати ділянку;
• скільки часу йому знадобиться на роботу.

Не забудьте подивитися у нього який-небудь приклад оцінки ринкової вартості земельної ділянки. Дивлячись на нього ви зрозумієте, наскільки відповідально і обережно оцінювач працює і чи відповідає форма звіту вимогам.

Крок 3. Надаємо необхідну документацію

Щоб провести роботи, оцінювачу потрібно технічна документація на земельну ділянку, а також документи, що підтверджують ваше право власності.

Якщо у вас чогось не виявилося, то завжди можна замовити відсутню на сайті ЕГРП 365. Досить зайти на цей портал, і ви побачите, які документи вони готують. Там же в формі пошуку внесіть кадастровий номер ділянки і отримаєте інформацію з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН). Це безкоштовно.

Потрібна офіційна кадастрова довідка, виписка з ЕГРН або технічна документація на ділянку — заплатіть гроші, і вам доставлять все це з кур’єром. Офіційні довідки та інші документи мають печатки Росреестра. Якщо печатка не потрібна, то вартість послуги ЕГРП 365 на порядок нижче.

Крок 4. Оплачуємо послугу і укладаємо договір

Після того, як всі документи готові, укладайте договір і оплачуйте послугу. Не забудьте уважно прочитати умови договору. У ньому повинна бути прописана відповідальність оцінювача за виникли з його вини проблеми з-за неправильної оцінки ринкової вартості земельної ділянки.

Крок 5. Погоджуємо дату і час проведення оцінки

Так як найчастіше для проведення грамотної і правильної оцінки потрібно обстежити сам ділянку, то заздалегідь погодьте з фахівцем час і дату цього заходу. Адже тільки після його проведення він зможе приступити безпосередньо до розрахунків. До речі, заздалегідь поцікавтеся, чи входить його виїзд у вартість всієї послуги. Якщо ні, то дізнайтеся, відразу потрібно заплатити або потім.

Крок 6. Чекаємо приїзду фахівця

У призначений день і годину зустріньте спеціаліста і проводите на об’єкт. В ході огляду знаходитесь поруч. Можливо будуть якісь уточнюючі питання, що стосуються індивідуальних особливостей ділянки. Це може бути якість ґрунту, ступінь затопляемості навесні, наявність інших прихованих факторів, врахувати які ви вважаєте за необхідне.

Крок 7. Отримуємо звіт про виконану роботу

Звіт про оцінку ринкової вартості земельної ділянки містить настановні дані власника об’єкта та оцінювача. Важлива складова звіту — опис методики та її правове обгрунтування.

Наприклад, застосування методу масової оцінки при визначенні ринкової вартості земельних ділянок допустимо тільки щодо типової землі під будівництво в межах населених пунктів.

Зовсім інші методи застосовують при встановленні ринкової вартості земель лісового фонду, сільськогосподарських угідь, землі під промислові об’єкти, а також будь-яких нетипових земельних ділянок. Завешается будь звіт висновком, в якому вказана ринкова вартість.

Якщо ви хочете проконсультуватися з цих або інших правових питань докладніше, заходьте на сайт компанії Правознавець. Там ви знайдете зручну форму зворотного зв’язку, через яку задавайте питання юристу.

Формулюйте свою проблему коротко і ясно. В результаті отримаєте вичерпну відповідь з конкретним алгоритмом дій для рішення проблеми. Вартість такої онлайн консультації в Правознавця менше 1000 рублів.

5. Професійна допомога у визначенні ринкової вартості земельної ділянки огляд ТОП-3 оціночних компаній

Звертаючись до оціночну компанію, ми повинні бути впевнені в професіоналізмі фахівців. Крім того, ми не хочемо переплачувати.

Нижче я пропоную огляд 3 відомих оціночних компаній, в яких замовити оцінку ринкової вартості земельної ділянки обійдеться недорого.

1) Юрдис

Ця компанія займається оцінкою нерухомості для банків. Якщо ви хочете отримати кредит під заставу вашого ділянки, а кадастрова вартість занадто занижена, звертайтеся в компанію Юрдис. Вона працює з більшістю великих російських банків. Вони їй довіряють, тому будьте впевнені, що ваша ділянка адекватно оцінять, і ви отримаєте бажаний кредит.

Тут же можна замовити оцінку ринкової вартості квартири, яку ви хочете використовувати в якості застави. Оцінювачі компанії готові розрахувати та ліквідаційну вартість об’єкта, яка нижча від ринкової на 20%. Вона потрібна для швидкого продажу. Такі послуги коштують всього 4 тис. рублів, що набагато нижче, ніж у конкурентів.

2) Консалт Про Оцінка

Компанія надає всі види оціночних послуг. Земельні ділянки оцінюють трьома різними способами за погодженням з замовником: з оглядом або без огляду об’єкта, шляхом видачі експертного висновку про вартість землі без оціночних дій.

У чому переваги компанії «Консалт Про Оцінка»:

3) Кански і Партнери

На сайті компанії пропонується створити особистий кабінет, через який дуже зручно контролювати виконання послуги з оцінки землі. Там же легко відслідковувати історію своїх замовлень. Всі звіти повністю відповідають закону, що гарантує їх прийняття в банках, в судах та державних органах, Фахівці проводять розрахунки з допомогою спеціальних програм, що знижує ймовірність помилки до мінімуму.

На сайті є навіть онлайн калькулятор, за допомогою якого можна безкоштовно зробити оцінку деяких об’єктів. Оцінювачі працюють у будь-який час готові виконати термінове замовлення навіть у вихідні дні. Фірма пропонує спеціальні більш вигідні умови співпраці постійним клієнтам.

На цьому у мене все, а насамкінець пропоную подивитися тематичний відеоролик.

6. Висновок

Ринкова вартість земельних ділянок визначається як самостійно для цілей продажу, так і за допомогою професійної оцінки для здійснення юридично значущих дій.

Питання читачам

ви Отримали відповіді на свої запитання? Що ще ви б хотіли дізнатися по темі оцінки землі?

Бажаю всього самого найкращого! Пишіть відповіді, коментарі та побажання, ставте оцінки на сайті і в соцмережах.

Ринок землі відкрився: скільки зароблять власники землі та держава

Кожен землевласник сам вирішує, за якою ціною продавати свою землю. Це і є основна ознака відритого ринку. Проте до 2030 року буде діяти обмеження – мінімальна ціна на землю.

Яка мінімальна ціна

Мінімальна ціна на землю буде на рівні нормативної грошової оцінки, яка залежить від місця та призначення землі (ріллі, перелоги; багаторічні насадження; сіножаті; пасовища). Відповідні ціни оприлюднив Держгеокадастр станом на 1 січня 2021 року.

Найдорожчою є змеля для багаторічних насаджень, а саме:

• В Черкаський області один гектар можна придбати мінімум за 74 тисячі гривень.
• Високі ціни також у Кіровоградській та Харківській областях – один гектар обійдеться мінімум в 67 тисяч гривень.
• Трохи більше як 64 тисячі гривень – мінімум, який доведеться викласти за землю у Полтавські області.

Проте є й значно дешевша в Україні земля:

• У Львівській області гектар землі для багаторічних обійдеться всього у 27 тисяч гривень щонайменше.
• Трохи дорожче в Житомирській області – 35 600 гривень за гектар.
• Охочі придбати землю у Херсонській, Рівненській, Івано-Франківській та Закарпатській областях заплатять щонайменше 37 тисяч гривень за гектар землі для багаторічних насаджень.

Детальніше дивіться на нашій інтерактивній карті, навівши мишкою чи натиснувши на потрібну область.

Податки

Ринок землі також обкладається податком. Тож до суми, яка вказана у договорі купівлі-продажу, ще додасться 5% ПДФО та 1,5% військового збору.

Хто звільняється від такого оподаткування:

• Власники земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних паїв, які були отримані в порядку безоплатної передачі.
• Пільгами при певних умовах і тільки раз на рік можуть скористатися особи, які отримали такі ділянки в процесі приватизації.

Прогнози цін

Якою буде справжня ціна

Фахівці з Держгеокадастру спрогнозували якою буде ціна на землю з відкриттям ринку. Найдорожче купуватимуть землю у Черкаській області за 1 870 – 2 500 доларів (51 200 – 68 500 гривень). Найдешевша земля буде у Житомирській області – 1 100 – 1 590 доларів (30 000 – 43 500 гривень).

Зверніть увагу, що це середня ціна на всю сільскогосподарську землю. Вище у матеріалі ми наводили нормативні показники на землю для багаторічних насаджень, яка є найдорожчою.

Ділянки поля уздовж основних трас, які теоретично можна перевести з сільгосппризначення в іншу категорію, і де можна побудувати ті ж АЗС, готель чи логістичний центр, вже зараз продаються по 10 тисяч доларів за гектар і вище,
– кажуть експерти Держгеокадастру.

Альтернативний прогноз висловив голова “Бізнес-Варти” Іван Мірошніченко. На його думку, у липні середня вартість гектару землі в Україні буде на рівні 2 500 доларів, тобто 68 тисяч гривень.

Ціна буде рости

Прем’єр-міністр Шмигаль переконаний, що вартість землі в Україні з роками ростиме.

Коли мова йде про відкриття ринку землі, це означає встановлення справедливості. Відкриття ринку землі призведе до зростання ціни на землю, як мінімум, у два рази протягом перших 3–5 років. Такі наші оцінки, такі оцінки експертів,
– сказав Шмигаль.

Радник прем’єр-міністра України Дмитро Ливч називає справжню вартість української землі на рівні 5 тисяч доларів.

Притримати ділянки до 2024 року радить й фінансист Сергій Фурса, який переконаний, що ціни зростуть тоді, коли на ринок зайдуть іноземні інвестори та юридичні особи.

Зараз немає сенсу, хіба що ви дуже довго чекали і бажаєте позбутися землі. Допоки на ринку обмежене коло покупців, тобто немає можливості в юридичних осіб купувати землю, то ціна буде обмежена,
– зауважив Сергій Фурса.

Скільки заробить Україна

Денис Шмигаль зазначив, що завдяки впровадженню електронних земельних аукціонів потенціал збільшення надходжень до місцевих бюджетів за умови ефективного управління землею становитиме до 12 мільярдів гривень.

А от надходження до державного бюджету будуть нижчі – 500 мільйонів гривень на першому етапі, спрогнозував заступник міністра агрополітики Тарас Висоцький в ефірі одного з українських телеканалів. Все тому, що:

• До державного бюджету йтиме лише 1% від вартості продажу землі.
• Попри те, що 90% українців раді мати право продати свою землю, лише 7% і справді готові це зробити. Тож першими роками надходження до бюджету будуть низькими.

Ринок землі: що потрібно знати

• З 1 липня 2021 року скасовується мораторій на продаж аграрної землі, крім земель державної власності.
• Купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть фізичні особи, громадяни України, проте не більше 100 гектарів в одні руки.
• Продавати землю, яка перебуває у державній чи комунальній власності не можна. Іноземцям також ринок землі поки недоступний.
• Зате орендарі, які зараз орендують у селян їхні паї, матимуть переважне право на викуп, якщо домовляться із власником – і зійдуться в ціні.
• Такі обмеження діятимуть 2,5 роки. Після цього на ринок землі зайдуть юридичні особи (компанії) зі змогою купувати 10 тисяч гектарів. І, можливо, іноземці.

Що треба знати про ринок землі в Україні / Інфографіка 24 каналу

Як визначити вартість земельної ділянки — проста формула від експертів

Щоб визначити ціну земельної ділянки, варто вартість її оренди помножити на 20. Такою формулою поділилися експерти в ході мітапу «Інвестиції під час війни. Як працює ринок землі».

Тим, хто хоче зорієнтуватися у вартості землі для покупки чи продажу, експерт Центру досліджень продовольства та землекористування KSE Institute Роман Нейтер радить насамперед подивитися на середньозважену ціну у даному регіоні.

Віцепрезидент з економічної освіти Київської школи економіки Олег Нів’євський, у свою чергу, пропонує також звернути увагу на ринок оренди, який вже функціонує в Україні 20 років.

«Наближеним методом для оцінки вартості землі є формула: вартість оренди цієї землі множите на 20. Це може бути очікувана ціна землі у регіоні, який вас цікавить», — сказав Олег Нів’євський.

Нейтер погодився, що така формула цілком підходить. Якщо нею скористатися, то коридор для реальних цін на землю в Україні становив би в середньому від 44 тис. грн до 80 тис. грн за га.

Читайте також:Ринок землі: В Україні зросла кількість зареєстрованих земельних угод

Ціна на землю

Як повідомляв «Мінфін», на сьогодні середньозважена ціна за гектар становить 37 900 грн, що на 30% більше за ціну, яка була рік тому.

За прогнозами, протягом 2022 року вартість землі мала збільшитися ще до 15%, але свої корективи внесла війна.

«Станом на початок повномасштабного вторгнення Росії в Україну було укладено понад 102 тис. угод, відчужено 245 тис. га с/г земель із близько 32,5 млн га. Поки що таких угод — понад 105 тис. Це угоди щодо купівлі-продажу землі, дарування та довічного утримання», — пояснив заступник міністра агрополітики Маркіян Дмитрасевич.