Досвід Ізраїлю і ніяких “панельок”: якими будуть нові будинки в Україні після війни

Тисячі будинків в Україні були зруйновані російськими ракетами та снарядами. Але після війни усі постраждалі міста будуть відновлені. В уряді заявляють, що нове житло стане надійним та безпечним. Замість типових “панельок” з’являться будинки із сучасною архітектурою, облаштовані бомбосховищами.

Про те, як будуватимуть нові будинки в Україні після війни – читайте у матеріалі Styler нижче.

За прикладом Ізраїлю – укриття у кожному будинку

Для відновлення зруйнованої інфраструктури українських міст в уряді розглядають приклад країни, яка живе у режимі постійної загрози війни.

В Ізраїлі з 2004 року використовують норми, згідно з якими нові будинки зводяться з бомбосховищами. Для старих будинків укриття будують окремо.

Глава фракції “Слуга народу” Олена Шуляк зазначає, що питання безпеки українців стоятиме на першому місці, а проектувальники не зможуть ігнорувати нові будівельні норми. Оскільки без проходження експертизи забудовник не зможе розпочати будівництво.

Проектування нової будівлі має здійснюватись із укріпленим підземним паркінгом або підземним поверхом обов’язково з двома виходами. Засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов вважає, що наявність бомбосховища у будинку має бути прописана у Державних будівельних нормах.

Фото: бомбосховища повинні мати два виходи та вентиляцію (Віталій Носач, РБК-Україна)

У Національному союзі архітекторів пропонують робити підземні приміщення у нових будинках із подвійним призначенням. Так, у мирний час у них можуть розміщуватись виставкові зали, кафе, що гарантуватиме підтримання приміщень у хорошому стані. Під час війни користувач повинен буде передати їх під бомбосховища.

Модульні будинки замість “хрущовок” та висоток

Українські будинки в майбутньому мають стати безпечнішими та надійними. У таких будівлях передбачать захист від розбивання вікон, вогнезахист конструкцій, енергоефективність та автономність.

Керуючий директор групи компаній UVT Андрій Антоненко вважає, що у нових будинках мають бути реалізовані системи раннього виявлення надзвичайних ситуацій.

До того ж досвід війни показав, що багатоповерхівки не можуть гарантувати швидку евакуацію з верхніх поверхів. Тому при проектуванні районів перевагу надаватимуть квартальній не висотній забудові із затишними дворами та парками.

Фото: висотки небезпечні під час евакуації (Віталій Носач, РБК-Україна)

Експерти вважають, що в жодному разі не можна повертатися до технологій, які використовувалися для швидкого зведення так званих “хрущовок”.

При будівництві необхідно використовувати модульні конструкції. Сучасні європейські технології передбачають, що більшість конструкцій виготовляються попередньо на заводі.

В основі – збірний залізобетонний каркас та готові панелі стін, з уже змонтованим утеплювачем та вікнами. Така технологія (prefab house) використовується для будівництва житлових кварталів у Швеції, Данії.

Фото: житловий квартал у Швеції (pixabay.com)

У Національному союзі архітекторів зазначають, що якщо раніше 5-поверхові будинки будували безкаркасним методом, розраховуючи лише на силу самого матеріалу, то для нових будинків потрібно робити каркаси. Навіть якщо буде вибито одну стіну, каркас дозволить гарантувати, що не пошкоджена основна бетонна конструкція.

При масштабному відновленні інфраструктури архітектори наполягають на зміні зовнішнього вигляду вулиць, забудованих однотипними “панельками”.

Внутрішня частина нових будинків має бути типізована, але їхні фасади – унікальні, наприклад, для кожного мікрорайону.

Терміни будівництва та ціна квартир

Фахівці припускають, що для відновлення міст знадобиться від 3 до 7 років. При цьому бюджет визначити на даний момент неможливо. Його можна буде розрахувати на основі реально розроблених проектів.

При використанні модульних та збірних конструкцій термін будівництва нового будинку складе 6-9 місяців.

На думку директора UVT Андрія Антоненка, зважаючи на подорожчання будматеріалів та робочої сили, собівартість одного квадратного метра житла не в центрі Києва буде на рівні не менше 1 тисячі доларів.

Як в Україні відбудовуватимуть житло після війни?

З 24 лютого 2022 року в Україні російськими ракетами та снарядами зруйновано тисячі будинків (точну кількість зазначити неможливо, адже вона змінюється щогодинно). Уряд наголошує що всі міста будуть відновлені, а нове житло стане надійним та безпечним, із сучасним дизайном та облаштованими бомбосховищами.

Поки всі ми чекаємо завершення війни, давайте поговоримо, як будуватимуть житло в українських містах.

Ізраїль – як приклад країни, яка живе у режимі загрози війни

В Ізраїлі з 2004 року використовують норми будівництва, згідно з якими нові будинки зводяться з бомбосховищами, а для старих будинків укриття будуються окремо.

Так і в Україні будинки в майбутньому мають стати безпечними та надійними. У таких будівлях передбачать захист від розбивання вікон, вогнезахист конструкцій, енергоефективність та автономність.

Які плани України?

Уряд України зазначає, що проектування нових житлових кварталів буде здійснюватись із укріпленим підземним паркінгом або підземним поверхом обов’язково з двома виходами.

Ігор Ніконов (засновник компанії KAN Development) вважає, що наявність бомбосховища необхідно прописати у Державних будівельних нормах.

Національний союз архітекторів пропонує робити підземні приміщення у нових будинках із подвійним призначенням. Так, у мирний час там можуть розміщуватись виставкові зали, кафе, що гарантуватиме підтримання приміщень у хорошому стані. А під час війни користувач повинен буде передати їх під бомбосховища.

При проектуванні районів перевагу надаватимуть не висотній забудові, адже багатоповерхівки унеможливлюють швидку евакуацію людей.

При будівництві планують використовувати модульні конструкції. Сучасні європейські технології передбачають, що більшість конструкцій виготовляються попередньо на заводі. В основі – збірний залізобетонний каркас та готові панелі стін, з уже змонтованим утеплювачем та вікнами. Така технологія (prefab house) використовується для будівництва житлових кварталів у Швеції, Данії.

При масштабному відновленні інфраструктури архітектори наполягають на зміні зовнішнього вигляду вулиць, внутрішня частина нових будинків має бути типізована, але їхні фасади – унікальні, наприклад, для кожного мікрорайону.

Терміни будівництва та ціна квартир

Фахівці припускають, що відбудова міст триватиме від 3 до 7 років. Який бюджет на це знадобиться поки не зрозуміло. Його можна буде розрахувати тільки після того, як будуть розроблені проектів.

При використанні модульних та збірних конструкцій термін будівництва нового будинку складе 6-9 місяців.

Ми в свою чергу сподіваємось, що забудовники не будуть забувати про вентиляцію у житлових комплексах.

Про важливість вентиляційного обладнання читайте у наших попередніх статтях:

Ринок нерухомості під час війни: нові реалії, виклики та відродження

Н езважаючи на війну росії проти України, яка триває вже понад два місяці, на ринку нерухомості починають з’являтися певні позитивні зміни — поступово оговтуючись від ворожої навали та пристосовуючись до воєнного стану, ринок потроху відроджується.

І навіть ці перші кроки з відновлення будівництва поки що у “безпечніших” містах нашої держави вкрай важливі для підтримки національної економіки, яка вже прилаштовується до нових реалій, а в подальшому — продовжить структурно перебудовуватися для майбутнього відновлення.

Державна підтримка основних секторів економіки цьому сприятиме, а законодавчі ініціативи у сфері містобудівної діяльності та нові програми з відновлення житла допоможуть адаптуватися та вивести будівельну галузь на новий рівень роботи у період воєнного стану з подальшою післявоєнною розбудовою країни.

Шафка з Бородянки тримається, але хто і коли заплатить за зруйновану квартиру

Також відкриття довгоочікуваного Реєстру нерухомості сприятиме укладанню нових угод на ринку.

Державна підтримка для відновлення реального сектору економіки

Наразі від влади є позитивні меседжі щодо запуску іпотечної програми, різних видів банківського кредитування та появи іпотечних фондів, на які чекали понад 10 років.

Все це дасть можливість людям отримати дешеві гривневі кредити під 3 або 5%. А також сприятиме відновленню самого ринку, але він буде зовсім іншим, бо зміниться попит на певні види квартир.

Скажімо, якщо раніше у житловому комплексі 50% займали однокімнатні квартири, 30% — двокімнатні і 20% — трьохкімнатні квартири, то тепер це буде змінено тому, що з’явиться більше людей, які потребують не просто однокімнатні квартири, а для сімейного проживання.

Їх дуже багато в Україні і вони можуть скористатися державними програмами, гравцям ринку доведеться під них підлаштовуватись, що врешті-решт не є проблемою. На цей процес знадобиться близько місяця.

Державні програми запрацюють протягом 2-3-х місяців після Перемоги України у війні, й держава буде відшкодовувати ці відсотки, тоді банки зможуть кредитувати, а ринок нерухомості запрацює у повному обсязі.

Як тільки відновиться наша економіка чи з’являться всі ознаки того, що вона починає відновлюватися, тоді можна буде спрогнозувати повернення інвестицій у нашу галузь. На мою думку, інвестування житла може відновитися тільки тоді, коли інвестори матимуть стабільний і регулярний дохід у майбутньому.

За оцінками експертів, є декілька можливих варіантів розвитку економіки України в післявоєнний час. По-перше, це залежатиме від того, коли закінчиться воєнний час.

По-друге, чи буде в нас доступ до моря і до портів. Наведу кілька цифр: 60% експорту України і всієї експортної виручки відправлялося з Маріупольських портів: металопрокат та інші металовироби.

Ще 30% — аграрна продукція, яка експортувалася через порти Одещини: Іллічівськ та Одеса. Невелика частина у 10% відправлялася автомобільними і залізничними шляхами.

Тому, якщо, наприклад, ми не будемо мати доступ до моря, то наша економіка повинна змінитися, тобто, перейти від експорту сировини пароплавами і морськими шляхами до переробки всієї цієї сировини і експорту вже готової продукції.

Поки що невідомо, чи дозволять нам Європа і Світова організація торгівлі змінити квоти та всі інші умови з експорту. Тому, в залежності від того, яка буде економічна модель України, буде зрозуміло, як швидко відновиться економіка, а наша галузь зможе продовжити свій розвиток.

Однак, вже сьогодні держава оголосила не тільки для будівельників, а й для всіх підприємств різних галузей, які працюватимуть та мають в наявності застави, можливості взяти до 60 млн грн кредитів для поповнення обігових коштів.

До того ж з боку держави пропонуються й різні моделі зі зменшення податкового навантаження. Усе заради того, щоб бізнес запрацював. І це дуже позитивні кроки.

Нові ініціативи уряду, які сприятимуть підтримці будівельної галузі

Що стосується пропозиції влади, за якої держава почне викуповувати у забудовників квартири, таким чином підтримувати будівельну галузь, не зовсім правильний крок, тому що регулювання чи встановлення цін з боку держави є прямим втручанням у цілий сектор економіки.

На мою думку, держава має надати можливості для придбання квартир переселенцям чи тимчасово переміщеним громадянам, а не купувати для них житло.

Щодо коефіцієнтів на втрачене житло, в уряді розробляють варіанти для встановлення і розрахунку коефіцієнтів, які дозволять отримати житло чи компенсацію за нього рівноцінно втраченому.

Тобто, якщо людина втратила квартиру, наприклад, у Броварах, то вона не зможе її придбати у Києві, припустимо, на Солом’янській площі чи у центрі столиці.

Так само, якщо йдеться про Львів і Тернопіль. Це різні по своїй, скажімо, ліквідності міста і через це, такі нюанси мають бути врегульовані належним чином.

Можу припустити, якщо людина втратила житло, і можна розрахувати цю вартість, людині треба надати можливість цю суму отримати для прийняття подальшого рішення та вибору місця нового проживання, хоча є, напевно, якісь моменти, про які ми не знаємо.

Наприклад, багато людей з Харкова захочуть забрати гроші і виїхати з нього та ніколи не повернутися, тоді буде втрачено такий мегаполіс, як Харків.

Тобто, якщо всі мешканці захочуть звідти поїхати, це місто може перестати існувати, в такому сенсі, держава буде права.

Також ще є одна ініціатива — після війни всі будинки в Україні будуватимуть, як в Ізраїлі — з обов’язковими бомбосховищами або спеціальними приміщеннями, обладнаними у кожній квартирі.

Це значно здорожчить собівартість квадратного метра для забудовників, відповідно, суттєво зменшить кількість потенційних покупців просто через те, що у квартирі буде бункер.

Якщо в будинку є цокольні чи підвальні приміщення, підземні паркінги, то там можна передбачити ці бомбосховища та обладнати їх усім необхідним (двома виходами/входами, місцями для відпочинку, санвузлом, світлом, питною водою), замість того, щоб будувати бункер у кожній квартирі.

Більше того, знаходитись у квартирі під час ракетних обстрілів — це ще й небезпечно. Але поки що немає остаточних нововведень з їх трактуваннями.

Відбудова України

Невдовзі почне діяти державна програма по відновленню житла, на що знадобляться роки.

На мій погляд, приблизно за 2 роки Київська область може бути відновлена до стану довоєнного періоду.

Що стосується таких міст, як Харків і Маріуполь, то, звісно, на їх відбудову знадобиться більше часу. Ми бачимо, що британці, датчани і норвежці хочуть взяти на себе великий шматок роботи з відновлення цих міст.

В першу чергу, мені здається, що буде йти мова не про житлові будинки, а про відновлення систем електро- та газопостачання, каналізаційних систем.

Орієнтовно, через 4-5 років ці мегаполіси можуть стати абсолютно новими сучасними містами, які будуть зроблені по-новому, з використанням новітніх технологій. І вже після цього, почнуть будувати дороги і житло.

Щодо багатоповерхових будинків у Києві чи Одесі, в які потрапила крилата ракета і є пошкодження 2-3 поверхів, з технічної точки зору, відновлення їх можливе.

Тут знадобиться правильна експертна оцінка фахівців, і тоді буде зрозуміло щодо можливостей їх відновлення. Наприклад, якщо це монолітно-каркасний будинок, такий, як у Києві, поблизу Севастопольської площі, то його можна відновити приблизно за 2 місяці.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об’єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.