Як переоформити дачу в житловий будинок

Власники дачних будинків часто задаються питанням чи можна переоформити їх нерухомість в житлову, щоб платити за нормальними комунальними тарифами і мати можливість розпоряджатися нею на свій розсуд. Тобто, здати в оренду (офіційно), продати, передати у спадок і т.д.

Така можливість дійсно існує з квітня 2015 року, коли кабінет Міністрів України прийняв відповідну постанову. Згідно з цим документом будь-який власник дачного будинку може переоформити його в житловий фонд при виконанні двох умов. Перше – будівля повинна відповідати житлового фонду по технічним і санітарним нормам. Другий – отримати дозвіл від місцевої влади. Давайте розберемося в цьому питанні докладніше.

Що потрібно підготувати

Якщо відставити убік процедуру отримання дозволу від місцевої влади, то відповідь на питання як переоформити дачу в житловий будинок криється в необхідності підтвердити, що він є таким. Для того щоб визначити тип об’єкта, а точніше підтвердити його відповідність житлового фонду слід провести експертну оцінку нерухомості. Таку перевірку може виконати бюро технічної інвентаризації, зокрема наша компанія володіє державною ліцензією і працює як приватна БТІ. Багато хто чув про цю процедуру і пов’язують її з визначенням ціни, але насправді вона включає в себе куди більш глибокий аналіз. На підставі перевірки об’єкта на місці і проведених експертиз, робиться висновок про його приналежність до того чи іншого типу. Якщо експерт дійде висновку, що технічні та санітарні норми задовольняють вимогам до житлових будинків, то можна переходити до наступного пункту. Якщо немає, тоді доведеться провести реконструкцію будинку, щоб він відповідав своєму майбутньому призначенням. Це в інтересах самого власника, адже жити в будинку, де не дотримані будівельні нормативи некомфортно і небезпечно.

Другий важливий момент це документація на саму будівлю, адже в органах місцевої влади будуть розглядати саме її, а не саму будівлю. Мова про те, що за документами будинок повинен бути легально побудований, мати проектну документацію і технічний паспорт. Якщо всього цього немає, то доведеться звертатися в проектну компанію для розробки і подальшого затвердження повного пакету технічної документації. У тому випадку, коли будівлі до перекладу в житловий фонд потрібна ще і реконструкція, то вона відразу проводиться за всіма канонами нормативної бази, і по її завершенню ви отримуєте повний пакет технічної документації на об’єкт.

І останній момент це оформлення права власності, яке в обов’язковому порядку повинно бути навіть на садовий будинок. Ми знову повертаємося до питання офіційного будівництва, тому що самовільні споруди не захищені законом, і їх фактичні власники не мають ніяких правовстановлюючих документів. Поки будівля не буде легалізовано і ви не отримаєте свідоцтво на право власності, ніякі інші юридичні дії з цією нерухомістю будуть недоступні.

Процедура переведення

Тепер переходимо до самої процедури переведення дачі в житловий фонд. Перше що потрібно зробити, так це встановити, хто з місцевої влади може прийняти таке рішення. Треба перевірити до якого населеного пункту відноситься ваш сад, і звертатися вже за місцем в сільську або міську адміністрацію. У них вже може бути сформована робоча комісія з подібних питань, або її створять спеціально. Головне знати, що згідно із законом це їх компетенція, і ви маєте право підготувати документи і направити їх разом зі своєю заявою.

Тепер збираємо і подаємо документи, вам знадобляться:

• Технічна документація на будинок.
• Копія документа що підтверджує ваше право власності.
• Згода інших співвласників, якщо вони є.
• Експертний звіт про відповідність будівлі всім нормативам для індивідуального житлового будівництва.

Крім цього вам буде потрібно написати заяву, в якій вказати, що просите розглянути питання переведення дачі в житловий фонд і вказати причину свого звернення. Наприклад, ви плануєте використовув

Органи місцевої влади повинні розглянути таку заяву і дати відповідь протягом одного місяця. Вони або виносять позитивне рішення і на його підставі можна приступати до процедури оформлення прав власності. Або чиновники можуть відмовити, але в такому випадку вони зобов’язані аргументувати причини незадовільної резолюції. Тобто, у відмові повинно бути чітко вказано які документи не в порядку або чому конкретний об’єкт не можна переоформити, з відсиланням на законодавчі акти і нормативні документи. Така відмова фактично є рекомендацією до дії, тому що ви можете усунути всі виявлені порушення і знову подати заяву.

Є й інший шлях, якщо чиновники відмовляють без об’єктивних причин, то можна звернутися до суду, але для подібних позовів рекомендується заручитися професійної юридичною підтримкою.

Що дасть переведення дачного чи садового будинку в житловий будинок і як потім у ньому зареєструватися?

Життя за містом знаходить дедалі більше шанувальників. Але деякі все ще не можуть наважитися покинути своє міське “гетто” і перебратися ближче до природи, далеко від інфраструктури. Одна з перешкод, яка зупиняє тих, хто мріє про заміське життя і власну терасу, це неможливість прописатися в дачному або садовому будиночку. Переведення садового будинку в житловий будинок, як і переведення дачного будинку в житловий можливе, а Юридичний ресурс “Протокол” розповість як це зробити, і які переваги переоформлення садового будинку в житловий.

Що таке житловий будинок?

Місце проживання – це житло, яке розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає, а також спеціалізовані соціальні установи, установи соціального обслуговування та соціального захисту, військові частини.

Відповідно до частини першої статті 29 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона постійно або тимчасово проживає.

Статтею 379 ЦК України визначено, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше житлове приміщення, призначені та придатні для постійного чи тимчасового проживання у них.

Житловий фонд включає: житлові будинки та житлові приміщення в інших будинках.

Житловий фонд підрозділяється залежно від власника та призначення зокрема на:

• державний житловий фонд;
• приватний житловий фонд;
• житловий фонд соціального призначення.

Порядок реєстрації права власності на житловий, дачний або садовий будинок однаковий та передбачений Законом України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяження», Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабміну від 25.12.2015 № 1127.

Житловий будинок – будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог закону, інших нормативно-правових актів та призначена для постійного проживання у ньому.

Садовий будинок – це будівництво літнього (сезонного) використання, що у питаннях нормування площі забудови, інженерного обладнання та зовнішніх конструкцій не відповідає нормативам, встановленим для житлового будинку.

Дачний будинок – це житловий будинок для використання протягом року з метою заміського відпочинку.

Відповідно до Податкового кодексу України об’єктами житлової нерухомості є будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки, а нежитлової нерухомості – не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду.

Згідно з Житловим кодексом Української РСР до житлового фонду не входять нежитлові приміщення у житлових будинках, призначені для торгових, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Відповідно до статті 8-1 цього ж кодексу громадяни мають право на переведення дачних та садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у житлові будинки.

Таким чином, Житловий кодекс Української РСР з одного боку не відніс садові будинки до об’єктів, що не входять до житлового фонду, водночас передбачив можливість їхнього переведення до житлового фонду.

Судова практика своєю чергою свідчить, що відмінність будівельних норм щодо вимог до окремих конструктивних рішень, що застосовуються при будівництві житлових будинків у порівнянні з садовими будинками, не позбавляє останніх ознак, що властиві житлу, і не спростовує їхньої придатності для постійного проживання, за умови, що власник садового будинку з власної ініціативи пристосував його для цього, встановивши додаткове обладнання чи комунікації (https://reyestr.court.gov.ua/Review/84855623).

Однак “звання” садовий будинок часто стає перешкодою для реєстрації місця проживання в ньому. Для переведення садового будинку в житловий встановлена ​​своя процедура, далі розберемося в чому вона полягає.

Як перевести садовий будинок у житловий?

Для переведення садового будинку в житловий будинок громадянин, який є його власником, повинен звернутися до виконавчого органу сільської (селищної, міської) ради, а у разі, якщо у сільській раді виконавчий орган не утворений, – сільського голови (далі – уповноважений орган, адміністрація).

Така заява подається особисто (у тому числі через центри надання адміністративних послуг) або рекомендованим листом з описом вкладення або в електронній формі через електронний кабінет користувача Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом власника.

Подати заяву також може довірена особа, повноваження якої оформлені належним чином.

Форму заяви затверджено Постановою Кабміну від 29.04.2015 N 321 (далі – Постанова), з якою можна повною мірою ознайомитись за наступним посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/321-2015-%D0%BF#Text.

Які документи потрібні для переведення садового будинку у житловий?

• копія документа, що підтверджує право власності на дачний або садовий будинок, засвідчена в установленому порядку (крім випадку, коли право власності на таку будівлю зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);
• письмова згода співвласників на переведення такого будинку в житловий, у разі їх наявності;
• звіт про проведення технічного огляду садового будинку з укладанням його відповідності державним будівельним нормам, підписаний виконавцем окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури (далі – звіт).

Технічний огляд дачного чи садового будинку проводиться з метою визначення відповідності фактичного стану садового або дачного будинку новому функціональному призначенню та надання за необхідності рекомендацій щодо усунення виявлених недоліків без застосування обладнання для визначення характеристик конструкцій та виконання розвідувальних робіт. Технічний огляд проводиться на підставі укладеного договору зацікавленої особи із суб’єктом господарювання, у якого працює один або більше виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних зі створенням об’єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію згідно з постановою Кабміну від 23.05.2011 №554.

До речі, інформація про проведення професійної атестації оприлюднюється, зокрема, на офіційному сайті Мінрегіону, а також на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, посилання на який тут https://e-construction.gov.ua/.

За результатами огляду експерт з технічного обстеження будівель та споруд виготовляє відповідний звіт.

Звіт повинен містити відомості, передбачені Порядком ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23 червня 2021 р. N 681. Зокрема загальні відомості про будинок (площа забудови, кількість поверхів, загальна площа, житлова площа) та інформацію про основні конструкції будинку (тип фундаментів, тип стін, тип перекриття, підлогу, тип перегородок, джерело водопостачання, тип і спосіб відведення стоків, тип вентиляції тощо). Слід зазначити, що звіт створюється виключно в електронній формі з використанням Реєстру будівельної діяльності (далі – Реєстр), у якому йому надається реєстраційний номер.

Термін ухвалення рішення про переведення садового будинку в житловий

Незалежно від того позитивне рішення чи негативне, термін для його прийняття встановлений один місяць з дня надходження заяви з документами.

До речі, рішення також створюється у вигляді електронного документа з використанням Реєстру, в якому йому присвоюється реєстраційний номер. Рішення підписується керівником уповноваженого органу електронним ключем.

• у електронній формі через електронний кабінет користувача;
• через центри надання адміністративних послуг, якщо заява подавалася у такий спосіб.

Вичерпні підстави для відмови у переведенні садового будинку в житловий:

• неподання всіх документів з переліку, наведеного вище;
• виявлення у поданих документах недостовірних відомостей;
• відсутність у дачному або садовому будинку чинної протягом року системи опалення для забезпечення експлуатації будинку та/або його невідповідність державним будівельним нормам, що встановлюють вимоги до опалення, вентиляції та кондиціювання;
• виявлення у дачному або садовому будинку деформацій, які можуть призвести до втрати несучої здатності конструкцій та руйнування будівлі, за оцінкою механічного опору та стійкості несучих конструкцій.

До речі з 01.12.2019 діють нові державні будівельні норми (далі – ДСП) – В.2.2-15:2019, що стосуються житлових будинків. За наступним посиланням ви можете ознайомитися з технічними вимогами до таких будівель – https://www.minregion.gov.ua/wp-content/uploads/2019/08/IB_8-19.pdf. За вентиляцію відповідає ДСП В.2.5-67 “Опалення, вентиляція та кондиціювання”, а за стійкість конструкцій – ДСП В.1.2-6 “Основні вимоги до будівель та споруд. Механічне опір і стійкість”. Слід також пам’ятати про важливість дотримання санітарних та протипожежних розривів (ДСН 360-92* «Містобудування. Планування та забудова міських та сільських поселень». Виконання цих правил сприяє не тільки збереженню вашого майна у разі лиха у сусіда, а й добросусідським відносинам та нівеляції можливості виникнення правових проблем у майбутньому.

І ще трохи про можливі проблеми. Як відомо, земельне законодавство передбачає, що земельна ділянка повинна використовуватись відповідно до її цільового призначення. Водночас дачне будівництво, садибна забудова (житловий будинок) та садівництво – це різні цільові призначення. Тобто, відповідно до земельного законодавства, якщо земельна ділянка має цільове призначення для садівництва, її потрібно використовувати саме для цієї мети, що правда не виключає будівництва садового будинку. Використання земель не за цільовим призначенням є адміністративним порушенням, передбаченим статтею 53 Кодексу України про адміністративні порушення.

Щоб перевірити цільове призначення земельної ділянки знадобиться тільки інформація про її кадастровий номер та доступ до інтернету. Адже в Україні функціонує Публічна кадастрова карта, доступ до якої здійснюється онлайн (https://map.land.gov.ua).Якщо у вас документи на землю старі та інформація про земельну ділянку не внесена до земельного кадастру, цільове призначення земельної ділянки має бути зазначено у них.

Зміни цільового призначення земельної ділянки це тема для окремої консультації. І, як бачимо, серед підстав для відмови у переведенні садового будинку у житловий, не передбачено невідповідності цільового призначення земельної ділянки. Незаконність відмови на такій підставі також підтверджує судова практика. https://reyestr.court.gov.ua/Review/88495328?fbclid=IwAR20t2ILgHZlHduILmjVZbFEP5SmuJku8pqE_WQ8NrA1oAoxY0WJdUdv84U.

Як дачу перевести у житловий будинок?

Якщо ви думаєте про те, як перевести дачний будинок з нежитлового в житловий, зазначимо, що порядок переведення повною мірою збігається з порядком переведення садового будинку в житловий. Тому ви можете сміливо користуватися вищенаведеною інформацією.

Скільки коштує переоформити дачу у житловий будинок?

За переведення садового будинку у житловий (як і за переведення дачі) уповноважений орган не може стягувати плату. Проте, не можна сказати, що перевести дачу в житловий будинок можна абсолютно безкоштовно. Тому що технічний огляд, необхідний для переведення дачного будинку в житловий, проводить суб’єкт господарювання на договірній основі.

Важливо! У разі відмови у переведенні дачного або садового будинку в житловий будинок, власник має право повторно подати документи після усунення причин, що стали підставою для прийняття такого рішення.

Плюси та мінуси переведення садового будинку в житловий

Головним плюсом переведення садового будинку у житловий є можливість у новому зареєструватися. Адже нормативно встановлено, що рішення про переведення є основою для реєстрації місця проживання.

Проте Верховний суд висловив свою позицію, що переведення садового будинку в житловий для реєстрації місця проживання не є обов’язковим (https://reyestr.court.gov.ua/Review/84855623). Суд у своєму рішенні зокрема зазначив, що реєстрація місця проживання фізичної особи здійснюється за наявності у особи житла. Житлом у розумінні наведених вимог законодавства є житловий будинок, квартира, інше житлове приміщення, призначені та придатні для постійного чи тимчасового проживання у них. Отже, для цілей реєстрації місця проживання будинок або інше приміщення повинні відповідати таким ознакам житла, як пристосування та придатність для постійного проживання в них.

Серед плюсів переведення садового будинку у житловий деякі відзначають підвищення його ринкової вартості.

Сподіваємося, ця консультація юридичного ресурсу Protocol виявилася вам корисною і повною мірою відповіла на питання “як перевести нежитловий садовий будинок у житловий” і “як дачний будинок перевести в житловий”. Але якщо у вас виникли труднощі при переведенні садового будинку в житловий, і вам потрібна послуга юриста професіонала, пропонуємо вам скористатися сервісом “Тендер на юридичну послугу” від юридичного ресурсу Протокол, який допоможе отримати якісну правову допомогу недорого.

Автор консультації: Марія Дунай