З новими ставками: як зміниться оподаткування операцій з нерухомістю

З 1 січня змінюються правила оподаткування операцій з нерухомістю. До чого слід готуватися продавцям?

Днями президент підписав закон про запобігання бюджетним втратам через ухилення від оподаткування. За оцінками урядовців, фінансовий ефект для державного бюджету від реалізації закону становитиме десятки мільярдів гривень.

Нові податкові правила найбільше зачеплять великий бізнес, а населення торкнуться у сфері нерухомості.

До другого читання із законопроєкту прибрали скандальну пропозицію обкладати 20-відсотковим податком перший продаж квартир. Проте лишилися чинними зміни щодо оподаткування доходу, отриманого від продажу нерухомості.

Що зміниться для власників нерухомості, які після оприлюднення закону захочуть продати своє майно?

Угоди з якими обʼєктами нерухомості підлягають оподаткуванню?

Оподаткуванню підлягають угоди, які передбачають перехід права власності на житлову та нежитлову нерухомість:

✔ житловий будинок або його частину;

✔ садовий будинок та господарські споруди, земельну ділянку під ними;

Від оподаткування звільняється безоплатне отримання громадянами ділянок із земель державної або комунальної власності в межах лімітів, встановлених статтею 121 Земельного кодексу.

Як зараз оподатковуються операції з нерухомістю?

Дохід платника податків від продажу або обміну об’єкта житлової нерухомості не оподатковується, якщо це перший продаж або обмін за рік.

Покупець та продавець лише сплачують по 1% від ціни об’єкта, зафіксованої в договорі купівлі-продажу, до Пенсійного фонду і державного мита.

Другий та кожен наступний продаж нерухомості оподатковується ПДФО для продавця за ставкою 5% і по 1% до Пенсійного фонду та держмита.

Якщо продається нерухомість, придбана впродовж останніх трьох років, необхідно сплатити 5% від суми угоди . Щоправда, ця вимога не поширюється на успадковане майно.

Уряд хоче обкласти житло новим податком: чи подорожчають квартири на 20%

Продаж комерційної нерухомості (офісні приміщення, паркомісця, апартаменти) оподатковується за ставкою 5% навіть при першому продажі за рік.

Додатково з доходів, які оподатковуються ПДФО за ставкою вище нульової, стягується військовий збір у розмірі 1,5%.

Що змінює закон №5600?

З доходу, отриманого від продажу третього і наступних об’єктів житлової нерухомості за календарний рік, необхідно буде сплатити 18% від нової бази оподаткування, про яку йдеться далі.

Другий продаж житла за рік, як і раніше, оподатковується за ставкою 5%.

Також ставка 18% застосовується при другому і кожному наступному продажі комерційної нерухомості за рік та першому і кожному наступному продажі житла, що перебуває у володінні продавця менше трьох років.

Нові податки на нерухомість, сільське господарство та надприбутки олігархів: що лишилося від “антиахметівського” закону після 11 тисяч правок

Ще одна інновація закону №5600 – введення поняття земельної ділянки сільськогосподарського призначення внаслідок початку роботи ринку землі. На ці ділянки поширюються такі ж правила, як і на інші об’єкти нерухомості.

Більш детально про земельні податки – у відео ЕП.

Що є базою для оподаткування?

Базою оподаткування є сума, зазначена в договорі купівлі-продажу.

Вона не може бути нижчою за оціночну вартість об’єкта , розраховану модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної оцінювачем.

У законі є зміни для третього і кожного наступного продажу житла за рік; другого і кожного наступного продажу комерційної нерухомості за рік; першого і кожного наступного продажу житла, що є у володінні менше трьох років.

Базою оподаткування для них залишається дохід, отриманий від продажу нерухомості, але змінюється спосіб його підрахунку.

Дохід від продажу можна зменшити на суму, витрачену на придбання такого об’єкта. Тобто дохід від продажу рахуватиметься за формулою: оподаткований дохід = валовий дохід від продажу – витрати на придбання активу.

Витрати на придбання чи будівництво такого об’єкта повинні бути документально підтверджені. Якщо така нерухомість подешевшала, з її продажу не платяться податки.

Чи поширюється правило першого, другого і третього продажів на членів сім’ї?

Ні, правило поширюється на кожного платника податків окремо.

Якщо майно перебуває в спільному володінні, наприклад, у подружжя, то продаж такої нерухомості зараховується в податкову історію обом членам подружжя.

Якщо людина продає різні об’єкти нерухомості протягом року, то чи буде рахуватися це як другий і третій продажі?

Так, продаж упродовж року окремо квартири та будинку будуть вважатися двома отриманнями доходу від продажу нерухомості. Відповідно, з другого продажу необхідно сплачувати податки.

Правила почнуть діяти з 1 січня 2022 року. Якщо особа купила квартиру 15 січня 2021 року і продасть після 16 січня 2022 року, це вважатиметься першим чи другим продажем?

З доходу, отриманого від продажу нерухомості, що перебуває у володінні продавця менше трьох років, необхідно буде сплатити 18%.

Чи є винятки, якщо особа продає кілька успадкованих об’єктів нерухомості протягом року?

Дохід, отриманий фізичною особою від продажу квартири не частіше одного разу протягом звітного податкового року, не оподатковується податком на доходи фізосіб.

При цьому спадкоємцям не потрібно дотримуватися умови трирічного перебування майна у власності. У разі продажу протягом року другого і наступних об’єктів житлової нерухомості , отриманого в спадщину, одержаний дохід буде оподатковуватися за ставкою 5%.

Які діють правила, якщо протягом року продати три-чотири успадковані земельні ділянки або одну, отриману під час розпаювання?

Як продавати землю (пай). Інструкція

Перший продаж за рік не оподатковується, другий і наступні – оподатковуються за ставкою 5%.

Нерухомість, що не оподатковується

Платники фіксованого сільськогосподарського податку не є платниками земельного податку за земельні ділянки, які використовуються для ведення сільськогосподарського товаровиробництва. Водночас орендну плату за земельні ділянки державної й комунальної власності такі платники сплачують відповідно до укладеного договору оренди землі.

Нагадуємо, орендна плата за земельні ділянки державної й комунальної власності — обов’язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір та умови внесення орендної плати встановлюють у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Платники фіксованого сільськогосподарського податку не є платниками зокрема земельного податку (крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються для ведення сільськогосподарського товаровиробництва).

Порядок сплати орендної плати регулюється ст. 288 Податкового кодексу України від 2 грудня 2010 року №2755-VI зі змінами та доповненнями.

Підакцизні товари

До підакцизних товарів належать:

— спирт етиловий та інші спиртові дистиляти, алкогольні напої, пиво;

— тютюнові вироби, тютюн та промислові замінники тютюну;

— нафтопродукти, скраплений газ;

— автомобілі легкові, кузови до них, причепи та напівпричепи, мотоцикли.

Перелік підакцизних товарів визначено в п. 215.1 ст. 215 Податкового кодексу України.

Платниками акцизного податку є:

— особа, яка виробляє підакцизні товари (продукцію) на митній території України, зокрема з давальницької сировини;

— особа — суб’єкт господарювання, яка ввозить підакцизні товари (продукцію) на митну територію України;

— фізична особа — резидент або нерезидент, яка ввозить підакцизні товари (продукцію) на митну територію України в обсягах, що підлягають оподаткуванню, відповідно до митного законодавства;

— особа, яка реалізує конфісковані підакцизні товари (продукцію), підакцизні товари (продукцію), визнані безхазяйними, підакцизні товари (продукцію), за якими не звернувся власник до кінця строку зберігання, і підакцизні товари (продукцію), що за правом успадкування чи на інших законних підставах переходять у власність держави, якщо ці товари (продукція) підлягають реалізації (продажу) в установленому законодавством порядку;

— особа, яка реалізує або передає у володіння, користування чи розпорядження підакцизні товари (продукцію), що були ввезені на митну територію України із звільненням від оподаткування до закінчення строку, визначеного законом;

— особа, на яку покладається дотримання вимог митних режимів, що передбачають звільнення від оподаткування, у разі порушення таких вимог;

— особа, на яку покладається виконання умов щодо цільового використання підакцизних товарів (продукції), на які встановлено ставку податку 0 гривень за 1 літр 100-відсоткового спирту, 0 євро за 1000 кг нафтопродуктів у разі порушення таких умов;

— особа, на яку під час здійснення операцій з підакцизними товарами (продукцією), що не підлягають оподаткуванню або звільняються від оподаткування, покладається виконання умов щодо цільового використання підакцизних товарів (продукції) в разі порушення таких умов;

— замовники, за дорученням яких виробляються підакцизні товари (продукція) з давальницької сировини, сплачують податок виробникові.

Перелік платників акцизного податку визначено ст. 212 Податкового кодексу України.

Інформаційно-комунікаційний департамент ДФС

Нерухомість, що не оподатковується

Відповідно до норм Податкового кодексу України (п. п. 265.2.2 п. 265.2 ст. 265) не оподатковують податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки:

— об’єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави або територіальних громад (їх спільній власності);

— об’єкти житлової нерухомості, розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом; зокрема їх частки;

— будівлі дитячих будинків сімейного типу;

— садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку;

— об’єкти житлової нерухомості, зокрема їх частки, що належать фізичним особам, які відповідно до закону мають статус багатодітних чи прийомних або малозабезпечених сімей, опікунів, піклувальників дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю, опікуна, піклувальника;

— об’єкти житлової нерухомості, зокрема їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування та особам з їхнього числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, яких виховують одинокі матері (батьки), але не більше одного такого об’єкта на дитину.

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачують фізичні та юридичні особи, зокрема нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової нерухомості.

Головне управління ДФС у м. Києві

Яка Квадратура будинку не оподатковується

Податок на нерухоме майно: ДПС інформує.

Відповідно до п.п. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року №. 2755-VI із змінами та доповненнями (далі – ПКУ) не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Перелік:

• об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності органів державної влади, органів місцевого самоврядування. А також організацій, створених ними в установленому порядку, що повністю утримуються за рахунок відповідного державного бюджету чи місцевого бюджету і є неприбутковими (їх спільній власності);
• об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки;
• будівлі дитячих будинків сімейного типу;
• гуртожитки;
• житлова нерухомість непридатна для проживання. В тому числі у зв’язку з аварійним станом, визнана такою згідно з рішенням сільської, селищної, міської ради;
• об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину;
• об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність у тимчасових спорудах для здійснення підприємницької діяльності та/або в малих архітектурних формах та на ринках;
• будівлі промисловості, віднесені до групи «Будівлі промислові та склади» (код 125) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 (далі – Класифікатор), що використовуються за призначенням у господарській діяльності суб’єктів господарювання, основна діяльність яких класифікується у секціях B – F КВЕД ДК 009:2010, та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку;
• будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), віднесені до класу «Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства» (код 1271) Класифікатора, та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку;
• об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, які перебувають у власності громадських об’єднань осіб з інвалідністю та їх підприємств;

Далі:

• об’єкти нерухомості, що перебувають у власності релігійних організацій, статути (положення) яких зареєстровано у встановленому законом порядку, та використовуються виключно для забезпечення їхньої статутної діяльності, включаючи ті, в яких здійснюють діяльність засновані такими релігійними організаціями добродійні заклади (притулки, інтернати, лікарні тощо), крім об’єктів нерухомості, в яких здійснюється виробнича та/або господарська діяльність;
• будівлі дошкільних та загальноосвітніх навчальних закладів незалежно від форми власності та джерел фінансування, що використовуються для надання освітніх послуг;
• об’єкти нежитлової нерухомості державних та комунальних дитячих санаторно-курортних закладів та закладів оздоровлення та відпочинку дітей, а також дитячих санаторно-курортних закладів та закладів оздоровлення і відпочинку дітей, які знаходяться на балансі підприємств, установ та організацій, які є неприбутковими і внесені контролюючим органом до Реєстру неприбуткових установ та організацій (далі – Реєстр). У разі виключення з Реєстру декларація подається платником податку протягом 30 календарних днів з дня виключення, а податок сплачується починаючи з місяця, наступного за місяцем, в якому відбулося виключення з Реєстру;

Ще:

• об’єкти нежитлової нерухомості державних та комунальних центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, центрів фізичного здоров’я населення, центрів з розвитку фізичної культури і спорту осіб з інвалідністю, дитячо-юнацьких спортивних шкіл, а також центрів олімпійської підготовки, шкіл вищої спортивної майстерності, дитячо-юнацьких спортивних шкіл і спортивних споруд всеукраїнських фізкультурно-спортивних товариств, їх місцевих осередків та відокремлених підрозділів, що є неприбутковими та включені до Реєстру. У разі виключення таких установ та організацій з Реєстру податкова декларація з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки подається платником податку протягом 30 календарних днів з дня виключення, а податок сплачується починаючи з місяця, наступного за місяцем, в якому відбулося виключення з Реєстру;
• об’єкти нежитлової нерухомості баз олімпійської та паралімпійської підготовки. Перелік таких баз затверджується Кабінетом Міністрів України (далі – КМУ);
• об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять та більше дітей.

Згідно з п.п. 38.6 п. 38 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ об’єкти житлової та нежитлової нерухомості, розташовані на тимчасово окупованій території, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відповідно до ст. 266 ПКУ у період з 14 квітня 2014 року по 31 грудня року, в якому завершено проведення антитерористичної операції та/або операції Об’єднаних сил.

При обчисленні бази оподаткування об’єктів нерухомості, у тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, контролюючим органом не враховуються об’єкти нерухомості, що не є об’єктом оподаткування відповідно до п.п. 38.6 п. 38 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ.
Об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, розташовані на території населених пунктів на лінії зіткнення, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, не є об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, відповідно до ст. 266 ПКУ у період з 14 квітня 2014 року до 29 лютого 2020 року включно.

Тимчасово окуповані території

Відповідно до п.п. 38.1 п. 38 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ:
тимчасово окупована територія – територія окремих районів, міст, селищ і сіл Донецької та Луганської областей, визначена відповідно до постанови Верховної Ради України «Про визнання окремих районів, міст, селищ і сіл Донецької та Луганської областей тимчасово окупованими територіями», на якій органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження. Перелік населених пунктів, на території яких органи державної влади тимчасово не здійснюють свої повноваження, визначається КМУ;
територія населених пунктів на лінії зіткнення – територія населених пунктів, що розташовані на лінії зіткнення, перелік яких визначений КМУ.

Підставами для надання податкових пільг є особливості, що характеризують певну групу платників податків, вид їх діяльності, об’єкт оподаткування або характер та суспільне значення здійснюваних ними витрат (п. 30.2 ст. 30 ПКУ).

Водночас платники податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за своєю податковою адресою для проведення звірки даних, зокрема, щодо права на користування пільгою із сплати податку та нарахованої суми податку (п.п. 266.7.3 п. 266.7 ст. 266 ПКУ).