Падіння продажів та відсутність попиту: яким був найскладніший рік на ринку нерухомості

Приблизно 7 мільйонів ВПО, 16 800 зруйнованих багатоповерхівок та 126,7 тисячі зруйнованих приватних будинків. 52,5 мільярди доларів збитків житлового фонду в країні. Скорочення кількостей операцій з нерухомістю у 3 рази, а завершених будівництв – у 2 рази. Таким запам’ятається ринок житла у 2022 році.

Такі дані наводить портал ЛУН, пише 24 канал. Пригадуємо разом із аналітиками, яким був найскладніший рік для галузі нерухомості та розбираємося, що допоможе сфері у 2023 році.

Скільки житла зруйновано з початку повномасштабного вторгнення

Наразі потреби держави складають понад 52 мільярдів доларів для покриття збитків житлового фонду внаслідок військової агресії. Так, за даними KSE, станом на листопад зруйновано 16 800 багатоквартирних і 126 700 приватних будинків.

В столиці пошкоджено 348 будинків, переважно багатоповерхівок, на загальну суму збитків 0,9 мільярда доларів.

Ринок нерухомості Києва: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

Скільки житла будували

За 2021 рік загалом в Україні було введено в експлуатацію понад 11 мільйонів квадратних метрів житла, що було абсолютним рекордом за часи незалежності. За три квартали 2022 року забудовники почали будувати 68 000 нових квартир, що приблизно вдвічі менше, ніж минулого року. Девелопери завершують розпочаті будівництва і менш активно починають нові, що може призвести до дефіциту нових метрів уже в найближчі роки.

Ринок нерухомості Львова: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

Падіння інвестиційної зацікавленості

Згідно з оцінками ЛУН, на початок вторгнення в Україні нараховувалось понад 200 тисяч активних інвесторів у новобудови – тих, хто придбав квартиру, але ще не отримав ключі. Інтерес до теми придбання нерухомості також у середньому скоротився у 2 рази у регіонах, де не ведуться активні бойові дії.

Ринок нерухомості Одеси: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

Рівень продажів відчутно нижчий за проявлений інтерес, що характерно для формування відкладеного попиту. Згідно з Мін’юстом, нотаріуси провели 114 тисяч угод щодо нерухомості за 3 квартали 2022, що в 3 рази менше за аналогічний період у 2021.

Ринок нерухомості Ужгорода: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

Іпотечні програми в Україні повинні стати “зеленим світлом” для ВПО

В Україні на сьогодні налічується понад 7 мільйонів внутрішньо переміщених осіб. Згідно з даними дослідження Gradus, 16% з них бажають залишитись на новому місці проживання. А уряд Німеччини, наприклад, вже проспонсорував пільгові іпотеки на 30 років під 3% для 1000 сімей ВПО.

Водночас Україна запустила програму доступної іпотеки, аби люди, які виїхали, могли повернутися додому та придбати житло за вигідними умовами.

Ринок нерухомості Дніпра: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

Так, на початок грудня видано 277 пільгових іпотек за державною програмою “єОселя”, до кінця року планують відзвітувати про їх подвоєння. Усього подано 24 тисячі заявок і отримано схвальні рішення на 7 тисяч з них. Наступного року програма отримає ще 30 мільярдів гривень – цього вистачить на придбання 12 – 15 тисяч квартир.

Ринок нерухомості Івано-Франківська: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

Ціни на новобудови зросли

Середня вартість найдешевших 1-кімнатних квартир у новобудовах від забудовника зросла у гривні в усіх регіонах країни:

• Київ – 2,33 млн (+66%),
• Львів – 2,07 мільйони (+57%),
• Одеса – 1,54 мільйона (+70%).

Підняття цін забудовники аргументують подорожчанням собівартості будівництва, дефіцитом будівельних матеріалів та робочої сили.

Попри зниження попиту, найдорожчим житлом від забудовників традиційно залишається столиця, де в преміумкласі забудовники просять вже 132 800 гривень за квадратний метр нового житла, що на 69% більше за лютневі ціни.

Комфорт клас – незмінно фаворит по інтересу для інвестицій майже в усіх областях України:

• в Києві квадратний метр від забудовників у цьому класі буде коштувати в середньому 37 000 гривень (+37% за рік),
• у Львові дорожче – 38 300 (+60%),
• в Ужгороді – 34 200 (+57%),
• в Івано-Франківську – 22 200 (+63%),
• в Одесі – 35 900 (+56%),
• в Дніпрі – 33 100 (+44%),
• в Полтаві – 30 000 гривень за метр (+37% за рік).

Ринок нерухомості Полтави: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

Як змінився ринок оренди

Згідно зі статистикою ЛУН, середня вартість оренди 1-кімнатної квартири в Києві саме серед тих, що були реалізовані, зросла з лютого на 1 000 гривень і складає 11 000 гривень за місяць. Інтерес до оренди в столиці повністю відновився ще у липні.

У Львові 1-кімнатні орендовані квартири в листопаді в середньому коштували 16 200 гривень за місяць, хоча у січні орендували за 7 000 гривень. Довгострокова оренда в Одесі втрачає попит, тому ціна за 1-кімнатну зменшилась з 7 000 до 6 250 гривень на місяць.

Ринок нерухомості Вінниці: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

За даними ЛУН, загалом кількість введених в експлуатацію квартир у 2022 році по регіонах становить:

• 13 200 квартир – Київ
• 7200 – Київська область
• 3800 – Львів
• 2300 – Одеса
• 1600 – Івано-Франківськ
• 790 – Тернопіль
• 880 – Луцьк
• 940 – Хмельницький
• 570 – Чернівці
• 840 – Дніпро
• 770 – Вінниця
• 590 – Рівне
• 490 – Житомир
• 430 – Чернігів
• 370 – Ужгород
• 200 – Запоріжжя
• 190 – Черкаси
• 170 – Полтава
• 40 – Миколаїв

Ринок нерухомості Черкас: статистика за 2022 рік / Інфографіка ЛУН

Зверніть увагу. Цифри та графіки по кожному з регіонів України зібрано у загальному звіті за 2022 від ЛУН.

Що очікувати на ринку нерухомості у 2023

Через війну та втрати в економіці житло стало менш доступним, а потреба в ньому — значно гострішою. Можна вже стверджувати, що понад мільйон сімей в Україні потребує нового житла.
– розповів Денис Суділковський, маркетинг-директор ЛУН.

Задовольнити цей попит лише вже збудованими квартирами неможливо, адже такої кількості квартир немає у продажу. Тому, на думку Суділковського, на Україну чекає етап Великого житлового будівництва.

Держава це розуміє і має у планах розширення масштабів пільгової іпотеки, але цього все ще буде недостатньо для покриття потреб ВПО, тож очікуємо на подальші кроки з боку влади,
– наголошує він.

Для приватного сектору однією з головних перешкод в придбанні житла сьогодні є невпевненість у власному майбутньому. Згідно з соціологічними дослідженнями лише 25% українців стабільно відчувають себе у безпеці. 81% отримують зарплатню, але лише 33% впевнені щодо неї у майбутньому. Динаміка відновлення ринку нерухомості, як і самої економіки країни, сьогодні напряму залежить від успіхів ЗСУ.

Суділковський підсумовує, що для залучення іноземних інвестицій у програми відбудови, зокрема житла, державі треба знайти рішення ще для ряду задач, одна з котрих – відсутність механізмів страхування воєнних ризиків. Переговори з міжнародними партнерами щодо цього питання тривають ще з літа, і можна очікувати впровадження пілотних проєктів у 2023 році.

2022 рік: чого чекати на ринку житла

Що буде із ринком купівлі та оренди нерухомості у 2022 році після значного зростання за останні два роки?

президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України

П адіння попиту на ринку нерухомості України, а звідси і гальмування зростання цін, спостерігається з кінця вересня дотепер.

Найголовнішою причиною є те, що платоспроможний попит майже повністю вичерпався. Власне значні темпи зростання вартості житла, які впродовж 2020-2021 років склали в середньому 25-30% на первинному та понад 20% на вторинному ринках, перевершили очікування та фінансові можливості покупців.

Натомість реальних механізмів до зростання кількості потенційних покупців житла досі не існує. Що ж очікувати від ринку нерухомості у 2022 році? Що буде з цінами на житло?

Первинний ринок

У найближчі півроку пандемія та економічна ситуація в країні, без сумніву, диктуватимуть правила у всіх сферах життя.

Звісно, ці два фактори суттєво впливатимуть і на ринок житла. На думку аналітиків Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, у I півріччі 2022 року, за збереження задовільної пандемічної ситуації та перебування економіки в нормальному стані, на первинному ринку житла у найбільших регіональних центрах, таких, як Київ, Дніпро, Львів, Одеса та Харків, вартість житла може зрости не більше, ніж на на 5-7%.

При цьому із січня до березня 2022 року не варто очікувати якихось особливих цінових зрушень.

Орендодавці скинули маски: винаймати квартиру вже дорожче, ніж до пандемії

У цей період незначне зростання цін (від 3% до 5%) можливе лише в 15% житлових комплексів переважно комфорт-класу. Збільшення вартості квадратних метрів буде пов’язане насамперед з переходом до нових стадій будівництва та відповідно зменшенням ризиків для потенційних покупців житла.

Можливо на зміни первинного ринку вплинуть курсові валютні коливання, якщо вони будуть значні.

Варто сказати, що у I півріччі 2022 року понад 70% попиту буде сконцентровано на об’єктах класів комфорт та комфорт+. Саме підвищений попит на окремі класи / формати житла може втілитися в ціновій політиці забудовників, що зводять такі ЖК.

За прогнозом АФНУ, з настанням активного ділового сезону, з кінця березня по червень включно, вартість м2 на первинному ринку Києва, Львова та Одеси може збільшитися, в середньому, на 7%, а у Харкові та Дніпрі подорожчання становитиме близько 5%.

Вторинний ринок

На вторинному ринку житла понад 65% попиту сконцентровано на малогабаритних квартирах у будинках переважно радянської забудови. Саме в цьому сегменті в I півріччі 2022 року можливе незначне збільшення вартості осель.

У перші 3 місяці 2022 року, з огляду на епідемічну ситуацію в країні, на вторинному ринку Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова цінова ситуація буде стабільною, коливання вартості м2 не перевищить 1%.

Подальші зміни у вартості квартир на вторинному ринку можуть бути пов’язані зі зростанням попиту. В період з квітня по червень, у разі збільшення кількості потенційних покупців щонайменше на 10%, ціни на вторинному ринку у найбільших українських містах можуть зрости в межах 5%.

Оренда житла

Сегмент оренди є найбільш чутливим до будь-яких соціально-економічних та пандемічних змін. І будь-які прогнози можуть спиратися виключно на ситуацію, що склалася станом на другу половину грудня 2021 року: попит реалізований, ціни сформовані і залишаються переважно сталими.

Також не треба забувати, що Україна увійшла в опалювальний сезон і витрати на опалення будуть дещо впливати на оренду житла.

Можна очікувати, що пожвавлення в цьому сегменті відбудеться не раніше початку нового ділового сезону, тобто з другої половини березня. За умов стабільної ситуації в економіці країни, з квітня по червень зростання попиту в сегменті оренди квартир можливе в межах 10-15%, відповідно вартість оренди може зрости до 10%.

Земельні ділянки під забудову, приватні будинки

На околицях Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова у найближчі півроку ситуація в сегментах земельних ділянок під забудову та приватних садиб буде досить стабільною.

Середнє зростання цін можливе лише на земельні наділи площею 8-10 соток з підведеними комунікаціями та на приватні будинки площею до 150 м2, розташованих на відстані 10-15 км від найбільших українських міст.

Цінові зміни в цих сегментах залежатимуть переважно від специфіки того чи іншого об’єкта та наявної пропозиції. Але у I півріччі 2022 року навіть найбільш затребувані земельні ділянки та приватні садиби навряд чи зростуть в ціні більш як на 5%.

Також зберігатиметься активний попит на земельні ділянки в передмісті під котеджну забудову. В останні роки цей сегмент нерухомості набув популярності, і деякі невеликі девелопери мають намір активно його розвивати.

Тому цілком ймовірно, що вартість земельних ділянок площею від 2 га під котеджну забудову може зрости в наступному році на 5-10%.

У 2022 році ситуація на ринку нерухомості багато в чому залежатиме від розвитку іпотечного кредитування, ефективності законодавства, що регулюватиме будівництво житла, зростання платоспроможного попиту та епідемічної ситуації в країні.

Проте після 2 років “шалених цін” цілком логічним є настання періоду стабілізації. У найближчі 6 місяців цінова ситуація на ринку нерухомості буде прогнозованою, а попит і пропозиція будуть максимально збалансованими.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об’єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

Перспективи ринку нерухомості у 2022 році

У 2021 р. первинний ринок нерухомості Києва побив рекорд останніх років за рівнем зростання цін. Якщо раніше вартість квадратного метра підвищувалася на 10—15% за рік, то тепер квартири в новобудовах подорожчали на понад 35%. За оцінками фахівців, пік зростання вже залишився позаду, і в 2022 р. ціни повернуться до звичної динаміки.

Сектор нерухомості в Україні

Падіння попиту на ринку нерухомості України, а звідси і гальмування зростання цін, спостерігається з кінця вересня дотепер. Найголовнішою причиною є те, що платоспроможний попит майже повністю вичерпався. Власне значні темпи зростання вартості житла, які впродовж 2020-2021 років склали в середньому 25-30% на первинному та понад 20% на вторинному ринках, перевершили очікування та фінансові можливості покупців.

Первинний сектор

У цей період незначне зростання цін (від 3% до 5%) можливе лише в 15% житлових комплексів переважно комфорт-класу. Збільшення вартості квадратних метрів буде пов’язане насамперед з переходом до нових стадій будівництва та відповідно зменшенням ризиків для потенційних покупців житла.

Варто сказати, що у I півріччі 2022 року понад 70% попиту буде сконцентровано на об’єктах класів комфорт та комфорт+. Саме підвищений попит на окремі класи / формати житла може втілитися в ціновій політиці забудовників, що зводять такі ЖК.

За прогнозом АФНУ, з настанням активного ділового сезону, з кінця березня по червень включно, вартість м2 на первинному ринку Києва, Львова та Одеси може збільшитися, в середньому, на 7%, а у Харкові та Дніпрі подорожчання становитиме близько 5%.

Оренда житла

Сегмент оренди є найбільш чутливим до будь-яких соціально-економічних та пандемічних змін. І будь-які прогнози можуть спиратися виключно на ситуацію, що склалася станом на другу половину грудня 2021 року: попит реалізований, ціни сформовані і залишаються переважно сталими.

Очікується, що пожвавлення в цьому сегменті відбудеться не раніше початку нового ділового сезону, тобто з другої половини березня. За умов стабільної ситуації в економіці країни, з квітня по червень зростання попиту в сегменті оренди квартир можливе в межах 10-15%, відповідно вартість оренди може зрости до 10%.

Після послаблення карантину в Україні дійсно посилилися імпульси комерційної та громадської активності. Для України характерні тенденції європейського ринку, а отже – зростання цін, особливо у великих містах та туристичних районах. На тлі цих злетів нерухомість знову стає привабливою для інвесторів, які прагнуть убезпечити свої заощадження та збільшити капітал умовах інфляції та посткризи.

Сектор нерухомості в Європі

Цього року спостерігається відновлення європейської нерухомості, оскільки вакцини від COVID відновили довіру серед клієнтів та інвесторів. Хоча Omicron викликає занепокоєння, бізнес зміг адаптуватися до державних обмежень.

З огляду на 2022 рік, позитивний прогноз для економіки є передвісником попиту на нерухомість і зростання орендної плати на рівні ринку.

Іншим аспектом стабільності є залучення сектору нерухомості до позитивного соціального впливу. У сфері нерухомості цього можна досягти шляхом інвестування в соціальне житло, доступні робочі місця, заклади охорони здоров’я та в державну сферу в менш заможних районах

Пандемічні зміни в поведінці орендарів

Другий великий вплив на попит у 2022 році ймовірно буде стосуватися того, як пандемія назавжди змінила поведінку орендарів та покупців. Локдаун призвів до швидкого розвитку сегменту онлайн-покупок і віддаленої роботи.

Так само, за оцінками аналітичного видання Schroders , віддалена робота скоротить зайнятість офісу в Європі приблизно на 15% у короткостроковій перспективі. Це означає, що оренда головних офісів у кількох містах, включаючи Амстердам, Франкфурт, Лондон та Стокгольм, імовірно, зросте протягом наступних двох років.

Поляризація попиту за типом і якістю на ринках роздрібної торгівлі та офісів демонструє, що інвестори повинні розглядати кожну будівлю як бізнес сам по собі. Це означає надання належних послуг і підтримки кожному орендарю. Мінімізація енерговитрат, максимальна переробка та пошук взаємовигідних моделей контракту як для орендодавця, так і для орендаря.

Тренди в сфері квартирного оренди квартир та апарт-готелів

2022 рік окреслить нові тенденції в сфері довгострокової здачі апартаментів та зміни в бізнес-моделі апарт-готелів. В основному це пов’язано з новим поглядом на туризм, зміною настроїв споживачів та вливі концепції сталого розвитку на сферу.

Зелені активи

Програма сталого розвитку впливає на всі сфери готельного бізнесу та нерухомості, і, можливо, саме ці сфери мають найбільший потенціал для прискорення впровадження практик сталого розвитку – це зелене фінансування.

Починають з’являтися докази того, що компанії та будівельні проекти, які відповідають екологічним критеріям кредитора або інвестора, ймовірно, отримають значно нижчу вартість капіталу. Видання AHV посилається на пропозицію зелених облігацій Whitbread. У лютому 2021 року компанія випустила дві «зелені» облігації, які свідчать про те, що «зелені активи» створюють економічну перевагу для готельного бізнесу у розмірі 70-132,5 базисних пунктів.

В Україні девелоперів, що займаються апартаментами, відносно небагато. Однією з компаній, що надає можливість вкластися в нерухомість малим інвесторам, є Stability International Platform. Компанія в основному працює з апартаментами та нерухомістю в туристичних зонах і виділяється серед низки схожих імплементацією криптовалют в свою структуру. Завдяки блокчейн-технології, яка фактично є еквівалентом акцій, стати інвестором стало доступним ширшому колу вкладників.

Зараз вкладення в апартаменти стають альтернативою традиційному інвестуванню в депозити та облігації. Stability International Platform також зробила на цьому акцент і в свой моделі показала, як нерухомість стає не лише інструментом заощадження, але й отримання прибутку. Окрім того, компанія орієнтується не лише на українську, але й на європейську нерухомість, ринок якої також переживає зростання попиту і цін.

Подовжене перебування

Новим трендом, який впроваджують все більше операторів апартаментів, головною метою яких є пропозиція оренди житла, що є основною адресою їхніх орендарів, є пропозиція середнього та довгого перебування на ринку ділових подорожей. Наприклад, Fizzy Living запровадив мінімальний термін перебування від трьох місяців. Такий тренд дозволяє завоювати більше корпоративних клієнтів на ринку, які стают пріоритетною аудиторією. Ймовірно, протягом наступних кількох років компанії ставатимуть багатофункціональними, та пропонуватимуть водночас послуги для довгострокових мешканців та короткострокових клієнтів апарт-готелів.

Авторка: Ратушна Марія-Анна

Фото з мережі інтернет.