Набуття права на землю разом із будинком. Що потрібно знати

Наприкінці 2021 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено». В основному, на підставі цього закону відбулись зміни до ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України. Хоча до нововведень вже діяв загальний принцип єдності земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості, але на практиці виникали численні запитання через існуючі прогалини при відповідному переході прав. Що змінилося та як зараз відбувається перехід права на землю в разі набуття права власності на нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці, розповідає головний юрист Київського бюро правової допомоги № 1 Лариса Вербіло. В ст. 377 Цивільного кодексу України закріплено, що до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна, об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. В ст. 120 Земельного кодексу України визначено, яким чином відбувається перехід права на земельну ділянку у разі набуття прав власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній. Наразі, законодавець врегулював порядок переходу права на земельні ділянки, які знаходяться у приватній, державній чи комунальній власності, а також, які знаходяться у користуванні власників нерухомого майна, яке відчужується.

Якщо відчужуваний об’єкт нерухомості розміщений на землі приватної власності

Відповідно до ст. 81 Земельного кодексу України громадяни України набувають право власності на земельні ділянки на підставі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю). Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадку придбання у власність об’єктів нерухомого майна, що розташовані не земельних ділянках. Отже, якщо фізична або юридична особа приватного права набуває у власність об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у приватній власності попереднього власника, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить до набувача об’єкта нерухомого майна без зміни її цільового призначення. При цьому, якщо попередньому власнику належала частка на земельну ділянку у праві спільної власності, до нового власника нерухомого майна переходить право власності на таку частку земельної ділянки. Аналогічно відповідна частка земельної ділянку переходить у право власності набувачу об’єкта нерухомого майна, в разі набуття ним частки у справі спільної власності такого майна.

Якщо відчужуваний об’єкт нерухомості розміщений на земельній ділянці на праві користуванні чужою земельною ділянкою

Відповідно до ст.ст. 93, 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою виникає на підставі договору оренди землі, емфітетевзиса, суперфіція. У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, що розміщений на таких земельних ділянках, до нового власника нерухомості переходить право користування земельною ділянкою в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта. При цьому, закон не вимагає вносити зміни до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки та отримувати будь-які згоди за виключенням, якщо відчужується частка у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна. В такому випадку набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) відповідно до належної йому частки у праві спільної власності на такий об’єкт. Якщо сторони не досягли згоди щодо внесення зазначених змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію, договір про внесення таких змін визнається укладеним за рішенням суду за позовом набувача. Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду. Як в першому, так і в другому випадку, документи, що підтверджують набуття права власності, права оперативного управління, господарського відання на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва чи частку у праві спільної власності на такий об’єкт), є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт. Предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об’єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї). Істотними умовами договору, на підставі якого набувається право власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, пов’язаного з переходом права власності (крім державної, комунальної власності) на земельну ділянку або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок усіх форм власності, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт, а також умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку. При цьому, укладення договору, що передбачає набуття права власності (частки у праві спільної власності) на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, пов’язаного з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення такої частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй кадастрового номера. Відповідно до ст. 36-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація переходу права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, що розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності) проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права власності (користування) на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до його набувача.

Якщо відчужуваний об’єкт нерухомості розміщений на земельній ділянці комунальної або державної власності, яка була передана у постійне користування або взагалі не перебуває у користуванні

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, який розташований на таких земельних ділянках, набувач нерухомості зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 Земельного кодексу України . Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 Земельного кодексу України , зобов’язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку. При цьому, пропущення строку подання клопотання, зазначеного в абзаці першому цієї частини, не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об’єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт.

Особи, до яких не переходить право власності на землю

Статтею 120 Земельного кодексу України передбачені наслідки набуття нерухомості, що розміщена на земельній ділянці (крім земель державної та комунальної власності), у власність особою, яка не може мати у власності земельну ділянку під нею. Така особа має право вимагати передачі їй земельної ділянки на правах оренди або суперфіцію. Умови користування визначаються набувачем нерухомості в односторонньому порядку. У такому разі орендар або суперфіціарій зобов’язаний відшкодовувати власнику земельної ділянки плату за землю, яку відповідно до закону зобов’язаний сплачувати її власник. Також врегульовані питання щодо переходу земельних ділянок комунальної та державної власності в разі набуття державою чи територіальної громадою об’єкта нерухомого державного чи комунального майна, в тому числі щодо переходу права оперативного управління, господарського відання на об’єкт нерухомого майна державної чи комунальної власності.

Як і чим підживлювати ґрунт навесні – поради городникам

Кінець зими та початок весни – особливий період для садівників й городників.

Саме у цей час починають дбати про майбутній урожай. Потрібно потурбуватися не лише про насіння та розсаду, а й про землю, пише Gazeta.ua.

Важливо знати, чим у цей період підживити ґрунт, щоб забезпечити живленням рослину протягом усього періоду вегетації.

Кожен сам вирішує, які добрива вносити в ґрунт навесні – органічні чи мінеральні. Однак, найкращим варіантом вважають комбінацію обох видів. Адже, якщо внести тільки органічні добрива, то рослини можуть страждати від нестачі фосфору, азоту або калію. Це значно зменшить майбутній урожай.

Серед мінеральних добрив одні з найпопулярніших – калійні. Вони позитивно впливають на кореневу систему та підвищують стійкість рослин до посухи, хвороб та зимівлі.

Необхідною складовою для росту рослин є калійна сіль. Калій забезпечує рослину необхідною енергією для подолання стресових ситуацій. Він також допомагає утримувати воду в клітинах рослин. Це робить їх менш чутливими до періодів засухи.

Для підживлення кореневої системи, стимуляції цвітіння, формування плодів, потрібно розчинити одну чайну ложку цього засобу на відро води й полити цим розчином ґрунт.

Для будь-якого виду ґрунтів добре підходять азотні добрива. Вони сприяють зростанню зеленої маси. На кожний квадратний метр слід використовувати 300-350 г таких добрив.

Фосфатні добрива активізують обмінні процеси та формування сильної кормової системи. Однак, не слід комбінувати фосфорне добриво із вапном та золою. Тоді воно втратить свою ефективність. На один квадратний метр використовують 250 грамів добрива.

Комплексне добриво нітрофоска містить азот, фосфор і калій. Його можна використовувати двома способами – під корінь або як порошок на грядці.

Із комплексного добрива готують розчин. Для цього потрібно розчинити дві столові ложки нітрофоски у відрі води та поливати рослини. Це особливо важливо в періоди активного росту та цвітіння. А розсипання порошку на грядці забезпечить рівномірний розподіл поживних речовин у ґрунті. Це сприятиме створенню родючого середовища для сходів та молодих рослин.

Низку переваг мають органічні добрива. Вони, наприклад, покращують структуру важких ґрунтів. Земля збагачується природним гумусом, бактеріями, які беруть активну участь у засвоєнні мінеральних речовин рослинами.

Найпопулярнішими видами органічних добрив вважають перегній, торф, пташиний послід, компост, золу та гній.

Перегній навесні додають у ґрунт перед посадкою і відразу закривають ґрунтом, адже органічні речовини швидко випаровуються. Перегній підходить для всіх видів ґрунтів.

Торф належить до болотної органіки. Його переважно використовують для основи газону, а також як мульчу під яблуні та груші, яким не менше 3 років.

Пташиний послід слід використовувати обережно. Якщо перевищити дозу, це може зашкодити рослині. Перед застосуванням необхідно розводити водою.

До складу компосту можуть входити харчові відходи, вносять його під час підготовки ґрунту до сівби.

Золу можна вносити у будь-якій кількості, оскільки рослиною використовується лише необхідна його частина. Це – чудове фосфорно-калійне підживлення. Зола сприяє зниженню кислотності ґрунту.

Гній використовується дуже часто, він збагачує землю великою кількістю корисних елементів. Перед внесенням гній має перепріти, у свіжому вигляді його застосовувати не рекомендують. Удобрюють гноєм земельну ділянку раз на чотири роки, а можна й рідше.

Якісний грунт для розсади можна підготувати, використавши просту змелю зі свого городу. Досвідчені агрономи нагадують, що ефективно розсада розвиватиметься у ґрунті, який складається із основи, живлення, розпушувачів та корисних грибів і бактерій.

За основу можна взяти звичайну неважку землю з городу. Її потрібно просіяти та продезінфікувати.