Заповітна квартира. Що таке іпотека і як її виплачувати

Іпотека — це застава нерухомості (землі, квартири або іншої будови) за кредитом. При цьому застава залишається у власності та користуванні позичальника, але кредитор за договором має право стягнути нерухомість в якості компенсації, якщо борг не буде погашений.

Іпотечний кредит — це кредит, взятий під заставу нерухомості: землі, житла, промислових або офісних будівель. Іпотечне кредитування широко використовується для придбання нерухомості, в першу чергу — житла: позичальники беруть кредит в банку для придбання квартири, але передають її банку в заставу і отримають повне право повністю розпоряджатися цим житлом (продати, дарувати, закладати) тільки після повного погашення боргу.

Іпотекодавець — це позичальник, який передає банку квартиру в заставу, а іпотекодержатель — банк або інша фінустанова, яка видала кредит і тримає іпотеку у себе в якості застави.

Історія появи терміна “іпотека”

Застава земельних ділянок як спосіб забезпечення позичальником своїх зобов’язань з погашення кредиту зустрічається ще в Стародавньому Єгипті, але вперше термін “іпотека” з’явився в Древній Греції на початку VI ст. до н. е. Щоб позначати земельні ділянки, які перебувають у заставі за кредитами, на їхніх кордонах ставили спеціальні стовпи з відповідними написами. Такі стовпи називалися “іпотека”, від грецького слова, що означає “підпора” або “підставка”.

Особливості іпотеки

Іпотечний кредит видається зазвичай на тривалий термін, і процентна ставка по ньому, як правило, нижче, ніж по інших видах кредитів, в тому числі і тому, що в даному випадку зобов’язання забезпечено заставою, вартість якої іноді перевищує суму кредиту.

При придбанні нерухомості на умовах іпотечного кредитування позичальник повинен відповідати певним вимогам. Як правило, мати прийнятний вік (щоб протягом терміну іпотечного кредиту бути в змозі працювати і погашати його), бути платоспроможним (підтвердити офіційні джерела і розмір доходів), мати хорошу кредитну історію.

При цьому банки дуже часто висувають вимогу, що позичальник повинен сам оплатити частину житла, що купується — так званий початковий внесок, який може становити чверть, третину або половину вартості нерухомості.

Види погашення іпотеки

Є дві основні схеми погашення іпотечного кредиту. Вони відрізняються способом нарахуванням відсотків і, отже, підсумковою сумою до виплати.

• Ануїтетна — коли позичальник протягом усього періоду дії договору погашає кредит рівними частинами — ануїтетами.
• Диференційований — коли рівними частинами погашається лише тіло кредиту, а платежі по процентній ставці знижуються від максимального на початку дії кредитної програми до мінімального — в кінці періоду.

У кожної є плюси і мінуси. Розглянемо простий приклад: позичальник бере іпотечний кредит на суму $40 тис. за відсотковою ставкою 10% річних на 15 років (180 місяців).

Для подібних розрахунків користуються спеціальними кредитними калькуляторами (доступними в інтернеті), оскільки в разі позики на тривалий період формули для розрахунку вручну незастосовні через необхідність зводити числа в занадто високі ступеня.

При ануїтетній системі погашення позичальник буде платити щомісяця однакову суму — $430, але в підсумку виплатить банку понад тіла кредиту ще $37,4 тис. відсотків.

При диференційованій системі погашення кредиту перший платіж складе $555 ($222 — тіло кредиту і $333 — відсотки по кредиту), а останній — $224, з яких $222 — тіло кредиту і всього $1,24 — відсотки по кредиту. Сумарно при виплаті відсотків по кредиту при такій системі позичальник віддасть банку за 15 років $30,2 тис.

Тому ануїтетна система вигідна тим, що розмір платежів постійний, а диференційована — тим, що обслуговування такого кредиту обходиться дешевше.

Процентні ставки по іпотеці

Розмір процентної ставки по іпотеці дуже сильно залежать від економічної ситуації в країні — зокрема, інфляційних очікувань — і можуть істотно відрізнятися. Наприклад, в Німеччині зараз відсоткова ставка по іпотечних кредитах терміном 10 років становить 0,75%, при термінах в 15 років ставка зростає до 1% річних. У Польщі середні ставки по іпотечних кредитах становлять близько 2,5%, в Іспанії та США — близько 3%.

Особливості іпотечного кредитування в Україні

В Україні ставки по іпотечному кредитуванню набагато вище — від 7,5 до 18,2% річних. Це багато в чому пов’язано з нестабільністю економіки і також з негативним прецедентом — мораторієм на вилучення банками заставних квартир, які українці купували із залученням валютних кредитів. Після того, як гривня значно девальвувала, багато позичальників виявилися не в змозі обслуговувати взяті кредити на житло. Тому з метою не допустити масового вилучення квартир банками і соціального невдоволення, парламент в 2014 р. ввів мораторій на стягнення заставних квартир по валютних кредитах. Сьогодні банки називають діючий мораторій однією з причин високих іпотечних ставок — в них фінустанови закладають і ризики неповернення застав по іпотечних кредитах.

Відзначимо, що в Україні ризики неповернення і порівняно висока прогнозована інфляція зумовлюють високі ставки по іпотечних кредитах, як і по будь-яких інших видах позик.

Український уряд ініціював програму надання “дешевої” іпотеки, в рамках якої обіцяє кредити під 7% річних за рахунок того, що частина ринкової процентної ставки банкам буде компенсована за рахунок бюджету. Однак охоплення населення “дешевою” іпотекою буде невеликим — на цей рік передбачено спрямувати на погашення банкам частини відсоткових ставок по кредитах лише 300 млн грн. Тому дешеву іпотеку від уряду зможе в цьому році отримати тільки близько 5 тис. позичальників.

Через дорожнечу іпотечних кредитів, а також непрозорість ринку первинної нерухомості частка іпотечного кредитування при покупці житла в новобудовах в Україні дуже низька — так купується близько 5% нових квартир.

Застава як вид майнової форми забезпечення банківських кредитів

Одним із найпоширеніших у банківській практиці видів кредитного забезпечення є застава. Застава – це вид забезпечення кредитного зобов’язання, у силу якого кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов’язання за кредитним договором одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами. Банк укладає з позичальником окремий договір застави, який є додатком до кредитного договору.

Відповідно до Закону України “Про заставу” предметом застави можуть бути:

• – майно та майнові права;
• – майно, яке відповідно до законодавства України, може бути відчужено заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення;
• – майно, яке стане власністю заставодавця після укладення договору застави, у тому числі продукція, плоди та інші прибутки (майбутній урожай, приплід худоби тощо), якщо це передбачено договором.

Не можуть бути предметом застави:

• – національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання;
• – вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом;
• – об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться у процесі корпоратизації.

У разі надання кредиту під заставу майна банк повинен врахувати низку важливих чинників і передумов проведення кредитної операції:

• 1) Позичальник (заставодавець) має бути власником заставленого майна або мати право повного господарського володіння чи оперативного управління ним, яке визначено статутом або відповідним чином оформленим дорученням. До документів, що підтверджують право власності на заставлене майно, належать правовстановлюючі документи. Для перевірки наявності у заставодавця права власності на об’єкти нерухомого майна на момент звернення за отриманням кредиту, окрім правовстановлюючого документа, банку необхідно вимагати від заставодавця надання довідки – характеристики Бюро технічної інвентаризації, виданої не пізніше двох тижнів до звернення позичальника до банку за отриманням кредиту. Якщо у заставу пропонуються транспортні засоби, банківські установи повинні вимагати у заставодавця свідоцтво про реєстрацію транспортного засобу. При заставі акцій відкритих акціонерних товариств необхідно вимагати у заставодавця сертифікати акцій, виписку з реєстру власників іменних цінних паперів.
• 2) Позичальник повинен подати офіційну документальну інформацію, яка б підтверджувала, що дане майно не було вже заставлене раніше за невиконаними зобов’язаннями (щодо рухомого майна – витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна, щодо нерухомого майна – за відомостями державних нотаріальних контор, довідка податкової адміністрації тощо). При цьому у договорі застави з банком мають бути передбачені умови щодо можливості чи неможливості наступної застави майна, яке передається у забезпечення банку.
• 3) Предмет застави має бути правильно оформлений як власність.
• 4) Предмет застави мусить мати визначену ціну, підтверджену документально (для нерухомості – довідка фірми, що має ліцензію на оцінювання, та документ про право власності).

Співробітник кредитного підрозділу банку, який займається оцінюванням і моніторингом застав, проводить ідентифікацію майна, що пропонується в заставу, відповідно до чинного законодавства України. Після цього він визначає ступінь його ліквідності.

Під час вибору предмета застави банківська установа, як правило, віддає перевагу найбільш ліквідному забезпеченню, що мас широке коло потенційних покупців і може бути швидко реалізоване у випадку звернення стягнення на предмет застави. У діяльності банківських установ залежно від ступеня ліквідності майно, що пропонується у заставу, може класифікуватися банками в такий спосіб:

• 1. Рекомендована банком застава:
  • o Абсолютно ліквідна застава – майнові права на кошти позичальника (поручителя, майнового поручителя), розміщені на депозитному рахунку в банку-кредиторі, у т. ч. депозитні сертифікати банку.
  • o Високоліквідна застава – житловий і нежитловий фонд (нерухомість, у т. ч. земельні ділянки) у центральних районах міста; цілісні майнові комплекси виробничих підприємств (структурних підрозділів); нежитловий фонд (виробнича нерухомість, у т. ч. земельні ділянки) у промислових (віддалених від центру, окраїнних) районах міста, що експлуатується; виробниче устаткування (лінії), яке експлуатується; товари (сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо), що мають широкий ринок збуту та складуються у регіоні присутності підрозділів банку; легкові транспортні засоби імпортного виробництва (з терміном експлуатації не більше п’яти років) тощо.
  • o Ліквідна застава:
    • – перспективне незавершене будівництво (при цьому обов’язковими умовами є наявність витягу з державного реєстру прав власників нерухомого майна про ступінь готовності об’єкта, готовність – не менше 95%);
    • – товари (сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо), що мають широкий ринок збуту;
    • – промислове і торгове устаткування з терміном експлуатації чи виготовлення понад п’ять років;
    • – устаткування для виробництва продукції, що має специфічний і обмежений ринок збуту;
    • – вантажні транспортні засоби імпортного і вітчизняного виробництва (з терміном експлуатації не більше п’яти років) та легкові транспортні засоби вітчизняного виробництва (з строком експлуатації не більше п’яти років);
    • – сільськогосподарська техніка вітчизняного й імпортного виробництва (з терміном експлуатації не більше п’яти років).

    залежані (понад рік) товарні запаси, залежана сировина та товари в обігу та переробці, які не користуються попитом;

    • – будинки або квартири, що знаходяться у приватній власності заставодавця, якщо в них проживають та прописані неповнолітні діти й інваліди;
    • – майнові права (за винятком майнових прав на депозит), дебіторська заборгованість за якими є простроченою. При цьому варто враховувати, що майнові права за чинними контрактами або договорами рекомендується приймати в заставу тільки як додаткове забезпечення.
    • 3. Застава, що може бути заборонена банком (устаткування оборонної промисловості; авіатранспорт і космічні об’єкти; річкові і морські судна тощо).

    Попередній огляд майна, що пропонується у заставу, проводиться співробітником кредитного підрозділу банку разом із співробітником служби безпеки банку (філії) паралельно з ідентифікацією і вибором предмета застави. Водночас вони здійснюють:

    • o перевірку відповідності адреси, зазначеної в правовстановлюючому документі, з фактичною адресою під час виїзду на місце;
    • o візуальний огляд майна й аналіз відповідності складських приміщень умовам збереження (наявність сигналізації, огорожі, охорони тощо);
    • o звірення технічних характеристик і якісних показників майна з наданою технічною документацією (технічний паспорт, сертифікат тощо);
    • o визначення місця розташування об’єкта в міській інфраструктурі, доступності для контролю і реалізації (для нерухомого майна);
    • o оцінювання ринкової привабливості і ліквідності об’єкта, виходячи з попиту та пропозиції на цей об’єкт – чим більше попит, тим більше ліквідний і привабливий об’єкт як забезпечення при кредитуванні.

    Кредитний працівник разом із працівниками служби безпеки банку та юридичного підрозділу (та працівниками інших підрозділів, якщо вони призначені керівником установи банку для визначення ліквідності забезпечення кредиту) повинні впевнитись у можливості реалізації забезпечення як додаткового шляху погашення кредиту та процентів.

    Залежно від майна, яке пропонується у заставу, можна виділити заставу (рис. 8.2): нерухомого майна (іпотека), рухомого майна, майнових прав, цінних паперів, дорогоцінних металів, товарних запасів, шляхових документів та інше.

    Рис. 8.2. Класифікація застави, залежмо від майна, що надається у забезпечення

    Застава нерухомого майна (іпотека), як правило застосовується під час видачі великих довгострокових кредитів. Іпотекою визначається застава землі, нерухомого майна, при якій земля або майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця чи третьої особи. Предметом іпотеки може бути майно, пов’язане з землею – будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого – земельні ділянки громадян та багаторічні насадження. При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об’єкти.

    При цьому під іпотечними кредитами можна розуміти як кредити, видані на купівлю нерухомості з її подальшою заставою, так і кредити під заставу будь-якої нерухомості, незалежно від того, на які цілі направлений кредит.

    У випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, космічні об’єкти, договір застави повинен бути нотаріально посвідчений на підставі відповідних правоустановчих документів. На нерухоме майно, що передається в заставу банку, повинна бути накладена заборона на відчуження нотаріусом, що засвідчує договір застави.

    За деякими видами іпотечних кредитів банк може продавати іпотеки позичальників індивідуальним інвесторам. Це здійснюється шляхом випуску цінних паперів, як правило, облігацій, що забезпечуються іпотекою. Виручені кошти банк спрямовує в обіг. Платежі позичальників за іпотечними кредитами розподіляються між власниками іпотечних облігацій. Доход банку складається з різниці між процентом за кредит, що сплачує позичальник банку, і процентом за цінними паперами, який банк сплачує власникам облігацій.

    При наданні кредиту під заставу нерухомості аналіз такого забезпечення є найбільш складним. Але ця нерухомість може розглядатися банками не лише як засіб забезпечення повернення кредиту, а й як потенційний об’єкт інвестицій. Інші види застави не гарантують покриття ризику для банку. Так, за наявності у банку права безакцептного списання коштів існує ймовірність нульового залишку на рахунку позичальника; при використанні застави товарів в обігу можлива ситуація, коли підприємство-позичальник збанкрутує і реалізує всі закладені товари в обігу; застава акцій в умовах нестабільності фінансових ринків також не гарантує потенційного повернення кредиту тощо. Таким чином застава нерухомості є найбільш бажаним видом забезпечення для банку. При цьому банку слід чітко визначити заставну вартість об’єкта забезпечення, яка розраховується з огляду на вартість об’єкта, за якою він буде реалізований з перших торгів, якщо така необхідність наступить вже сьогодні. На момент реалізації застави буде проводитися переоцінювання, оскільки сума, що залишилася після покриття всіх видатків, повертається власнику реалізованого майна. Тому він може вимагати переоцінювання в банку або замовити її самостійно.

    Застава рухомого майна передбачає, що як застава за кредитом можуть використовуватися такі види рухомого майна, як обладнання, машини, механізми, інвентар, транспортні засоби та товари довгострокового вжитку (для індивідуальних позичальників). Приймаючи рухоме майно у забезпечення кредиту, банк набуває права розпорядження ним, але водночас він залишає позичальникові це майно для його подальшого використання. Банку вигідно, щоб позичальник експлуатував заставлене майно, отримував доходи і мав змогу з цих доходів виплачувати проценти й повернути кредит. Однак така передача заставленого майна пов’язана з певним ризиком. Тому, коли під заставу передаються дорогі речі, які легко транспортуються та довго зберігаються, вони, як правило, знаходяться у сейфах банку. Якщо з технічних причин це неможливо, то заставлене майно може зберігатись у спеціальних сховищах.

    Якщо у заставу надається рухоме майно (у тому числі майнові права), то воно має бути внесене в Державний реєстр обтяжень рухомого майна в термін не пізніше ранку наступного дня після укладення договору застави.

    Державний реєстр обтяжень рухомого майна розпочав своє функціонування у серпні 2004 року. Одночасно припинив діяльність Державний реєстр застав рухомого майна, що функціонував з березня 1999 року і став основою для створення Державного реєстру обтяжень рухомого майна. Всі обтяження, зареєстровані у Державному реєстрі застав рухомого майна, було перенесено до Державного реєстру обтяжень рухомого майна. Державний реєстр обтяжень рухомого майна в Україні створено для того, щоб юридичні та фізичні особи могли отримувати інформацію щодо обтяжень певного рухомого майна або про припинення обтяжень на рухоме майно в Україні. Він реєструє, на підставі отриманої заяви обтяжувача та після внесення відповідної плати, обтяження рухомого майна, незалежно від того, належить воно юридичній чи фізичній особі. Моментом реєстрації застави є дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру обтяжень рухомого майна. Державний реєстр обтяжень рухомого майна – це єдина комп’ютерна база даних, яка забезпечує зберігання інформації про виникнення, зміну, припинення обтяжень, а також про звернення стягнення на предмет обтяження.

    Застава рухомого майна, за якої майно, що складає предмет застави, передається заставодавцем у володіння заставодержателю, називається заклад.

    За угодою заставодержателя із заставодавцем предмет застави може бути залишено у заставодавця під замком та печаткою заставодержателя (“тверда застава”). Індивідуально визначена річ може бути залишена у заставодавця з накладенням знаків, які засвідчують заставу.

    При наданні предмета застави у володіння заставодержателю (банку) згідно з законодавством України та відповідно до визначених умов договорів на нього покладено певні обов’язки та визначено головні права. Зокрема, до обов’язків заставодержателя під час закладу належать:

    • – вжиття заходів, необхідних для збереження предмета закладу;
    • – у випадках, передбачених договором, одержання з предмета закладу доходів в інтересах заставодавця;
    • – регулярне надсилання заставодавцю звітів про користування предметом закладу (якщо допускається користування ним);
    • – страхування предмета закладу в обсязі його вартості за рахунок та в інтересах заставодавця;
    • – сплата податків та зборів, пов’язаних з володінням заставленою річчю, за рахунок заставодавця;
    • – належним чином утримання предмета закладу, несення відповідальності за нього у випадках, коли немає доказів, що втрата, пошкодження або загибель закладу сталися не з його вини;
    • – негайне повідомлення заставодавця про виникнення загрози загибелі чи пошкодження предмета закладу;
    • – негайне повернення предмета закладу після виконання заставодавцем або третьою особою забезпеченого закладом зобов’язання.

    Основними правами заставодержателя при закладі є:

    • – право на користування предметом закладу (якщо це передбачено договором). При цьому набуті доходи спрямовуються на покриття витрат на утримання предмета закладу, а також зараховуються в рахунок погашення процентів чи основної суми боргу за кредитом, забезпеченим закладом;
    • – у випадку виникнення загрози загибелі, пошкодження чи зменшення вартості предмета закладу не з вини заставодержателя, він має право вимагати заміни предмета закладу, а при відмові позичальника виконати цю вимогу – достроково звернути стягнення на предмет закладу.

    Якщо заставодержатель зберігає або використовує предмет закладу неналежним чином, заставодавець має право у будь-який час вимагати припинення застави та (або) достроково виконати забезпечене закладом зобов’язання.

    За втрату або недостачу предмета закладу заставодержатель несе відповідальність у розмірі вартості втраченого майна, а за пошкодження предмета закладу – у розмірі суми, на яку знизилась вартість заставленого майна. Заставодержатель відповідає за втрату, недостачу чи пошкодження предмета закладу, якщо він не доведе, що втрата, недостача чи пошкодження сталися не з його вини. Заставодержатель зобов’язаний відшкодувати заставодавцю всі заподіяні втратою, недостачею чи пошкодженням предмета закладу збитки в повному обсязі, якщо це передбачено законом чи договором.

    Позичальник (заставодавець) може укладати з банком договір застави належних йому на момент укладення договору прав вимоги за зобов’язаннями, в яких він є кредитором, а також прав вимоги за зобов’язаннями, які можуть виникнути в майбутньому. При цьому у договорі застави майнових прав повинна вказуватися особа, яка є боржником щодо заставодавця, а заставодавець (позичальник) зобов’язаний повідомити свого боржника про здійснену заставу прав.

    До обов’язків заставодавця при заставі майнових прав (якщо інше на передбачено договором) належать:

    • – виконання дій, необхідних для забезпечення дійсності заставленого права;
    • – нездійснення уступки заставленого права;
    • – невиконання дій, що тягнуть за собою припинення заставленого права чи зменшення його вартості;
    • – вжиття заходів, необхідних для захисту заставленого права від посягань з боку третіх осіб;
    • – надання заставодержателю відомостей про зміни, які сталися в заставленому праві, про його порушення з боку третіх осіб та про домагання третіх осіб на дане право.

    До прав заставодержателя під час застави майнових прав слід віднести:

    • – вимоги в судовому порядку переводу на себе заставленого права у випадку порушення заставодавцем покладених на нього обов’язків (незалежно від настання строку виконання забезпеченого заставою зобов’язання);
    • – участь як третьої особи в судовому спорі, в якому розглядається позов про заставлене право;
    • – у випадку порушення заставодавцем обов’язків самостійне вжиття всіх заходів, необхідних для захисту заставленого права проти порушень з боку третіх осіб.

    Приймаючи в заставу майнові права за депозитним договорам, необхідно враховувати таке:

    • – майнові права за депозитним договором у заставу може передавати як позичальник (якщо він є вкладником за депозитним договором), так і третя особа (майновий поручитель), яка є вкладником за депозитним договором;
    • – у заставу можуть прийматися майнові права як вже за укладеним депозитним договором, так і за спеціальним гарантійним депозитом, який відкривається вкладником на вимогу банку.

    Крім цього, беруться до уваги такі аспекти:

    • – сума депозиту має бути не меншою за 100% суми кредиту та нарахованих процентів за користування кредитом;
    • – строки надання кредиту повинні відповідати строкам залучення депозиту (в усякому разі строк повернення депозиту за депозитним договором не повинен наступати раніше, ніж строк повернення кредиту);
    • – сума депозиту, що враховується в якості застави за кредитом, має обліковуватися у банку на окремому депозитному рахунку.

    При укладенні договору застави майнових прав за депозитним договором банку необхідно передбачати такі моменти:

    • – заставодавець до моменту повного виконання зобов’язань за кредитним договором не має права вимагати дострокового повернення депозиту;
    • – право банку без окремого дозволу заставодавця списувати кошти з депозитного рахунку на погашення заборгованості за кредитним договором.

    Під час застави майнових прав реалізація предмета застави провадиться через уступку заставодавцем заставодержателю вимоги, що випливає із заставленого права. Заставодержатель набуваг право вимагати в судовому порядку переводу на нього заставленого права в момент виникнення права звернення стягнення на предмет застави.

    Перед видачею кредиту під заставу цінних паперів банку необхідно врахувати низку чинників: якість заставлених цінних паперів (справжність і платоспроможність); можливість реалізації заставлених цінних паперів; кредитоспроможність емітента -банку, підприємства, акціонерного товариства та інших органів, які випустили цінні папери (репутація, стабільність виплат доходу за цінними паперами); наявність у цінних паперів ринкової вартості тощо. Надаючи кредити під заставу цінних паперів, банк здійснює періодичні перевірки з метою з’ясування можливості за необхідності реалізації таких цінних паперів. Він також перевіряє фінансовий стан емітента й ринкову вартість заставлених цінних паперів. Крім того, кредит під заставу цінних паперів не повинен використовуватися на придбання нових цінних паперів, що пов’язано з обмеженням біржової спекуляції позичальників та пониження ризику банкрутства клієнтів. Серед важливих чинників слід виділити також право власності на цінні папери. Банк має бути впевнений, що дані цінні папери можна передавати в інші руки.

    Найвищий ступінь надійності забезпечення кредиту гарантується передачею в заставу державних цінних паперів. Але найчастіше забезпеченням кредиту є застава векселів та акцій. Застава векселя чи іншого цінного папера, який може бути переданий вчиненням передатного напису (індосаменту), здійснюється через індосамент і вручення заставодержателю індосованого цінного папера. Застава цінного папера, який не передається шляхом індосаменту, здійснюється за угодою заставодержателя і особи, на ім’я якої було видано цінний папір. За угодою сторін заставлені цінні папери можуть бути передані на зберігання в депозит державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса або банку. Умовою використання цінних паперів як виду застави має бути їх висока ліквідність.

    Надання банком кредитів під заставу векселів здійснюється з використанням загальних принципів банківського кредитування.

    Особливістю цього виду кредитування є порядок надання, зберігання та реалізації застави, якою є векселі. У забезпечення за кредитом приймаються векселі, що видані лише для оформлення грошового боргу за фактично поставлені товари, виконані роботи, надані послуги. Банк приймає векселі в заставу на підставі укладеного з векселедержателем-позичальником договору про заставу, у якому також встановлюється місце зберігання заставлених векселів.

    Під час прийняття в заставу векселів необхідно здійснити аналіз платоспроможності всіх зобов’язаних за векселями осіб, провести економічну та юридичну експертизу векселів та перевірити їх на відсутність дефектів.

    Вексель приймається в заставу банку за таких умов:

    • а) на векселі є підписи не менше ніж двох осіб:
      • – прості векселі – з підписом векселедавця та з індосаментом векселедержателя;
      • – переказні векселі, видані на користь третьої особи, з підписами трасанта, акцептанта та з індосаментом ремітента (на таких векселях не може бути менше трьох підписів);
      • – переказні векселі, видані на користь трасанта, з підписами трасанта, акцептанта та з індосаментом трасанта;
      • – переказні векселі, видані трасантом на самого себе і на користь третьої особи, з підписами трасанта (акцептанта) та індосаментом ремітента;
      • – переказні векселі, видані в кількох примірниках, за наявності хоча б одного акцептованого примірника і хоча б одного належним чином індосованого примірника. В індосованому примірнику мають бути підписи трасанта та індосамент ремітента (у векселях, виданих трасантом на свою користь, – індосамент трасанта);

      Для прийняття рішення щодо надання кредиту позичальник повинен подати визначений банком пакет документів. Зокрема, клієнт надає до банку:

      • – заявку на одержання кредиту;
      • – реєстр пред’явлених у заставу векселів;
      • – оригінали векселів;
      • – акт прийому-передачі векселів.

      Після аналізу наданих позичальником документів кредитні працівники банку надають на розгляд кредитного комітету банку (кредитної комісії філії) висновок щодо можливості кредитування. Після прийняття позитивного рішення кредитний працівник оформляє кредитний договір та договір застави векселів.

      Під час надання кредиту під заставу векселів сума заставлених векселів повинна бути не нижчою від суми кредиту разом з процентами, які планує одержати банківська установа за кредитним договором. Як правило, у заставу мають прийматися векселі, строк платежу за якими є більш віддаленим у часі, ніж строк погашення кредиту.

      Векселі передаються в заставу позичальником разом з реєстром пред’явлених у заставу векселів (щонайменше у двох примірниках) та актом прийому-передачі векселів, які є обов’язковими додатками до договору застави векселів. У процесі приймання реєстрів банк перевіряє відповідність даних пред’явника і реквізитів векселів (Додаток 32). Реєстри з неправильними даними повертаються на переоформлення. Векселі в реєстрах, як правило, розміщуються в порядку настання строків платежу, починаючи з найближчого. Місцеві та іногородні векселі можуть групуватися в окремі реєстри.

      Вид індосаменту встановлюється договором про заставу. Вексель може бути переданий банку у заставу (із збереженням у заставодержателя) через здійснення:

      • – бланкового індосаменту (форма передавання векселя, за якої юридична або фізична особа, яка передає вексель, ставить підпис без зазначення особи, яка стає власником векселя);
      • – іменного індосаменту, як правило, на користь банку (форма індосаменту, за якої індосант, який передає вексель, зазначає перед своїм підписом юридичну або фізичну особу, якій належатимуть усі права за векселем);
      • – заставного індосаменту (форма індосаменту, за якої забороняється подальше передавання векселя, що видається під заставу).

      За заставним індосаментом банку передаються такі права:

      • – на пред’явлення до платежу та одержання платежу за векселем;
      • – на здійснення протесту в разі неоплати чи часткової оплати векселя;
      • – на звернення з позовом про стягнення належної суми платежу до зобов’язаних за векселем осіб.

      Якщо векселі прийняті банком до розгляду, то пред’явнику видається розписка про одержання векселів. Остаточне рішення щодо прийняття в заставу конкретних векселів банк приймає на підставі проведеного аналізу цих векселів і доводить до відома позичальника.

      Пред’явлення векселів до оплати оформлюється актом пред’явлення до платежу, до якого додаються оригінали векселів і супровідний реєстр векселів, пред’явлених до оплати.

      Якщо банк одержав платіж за векселем до настання строку погашення заборгованості за кредитом, то банк може зарахувати суму платежу як виконання позичальником його зобов’язання, якщо це передбачено угодою сторін. Різниця між сумою платежу за векселем і заборгованістю, якщо така виявиться, підлягає поверненню позичальнику.

      У випадку належного виконання позичальником своїх зобов’язань щодо погашення кредиту банк може повертати векселі, передані в заставу, пропорційно сумі погашеної заборгованості з урахуванням номінальної вартості векселів, забезпечених грошовими коштами.

      Якщо позичальник неналежно виконує свої зобов’язання за кредитом, звернення стягнення на заставлені векселі банк здійснює у порядку, встановленому договором застави та чинним законодавством України. Звернення банком стягнення на заставлені векселі може бути здійснене через:

      • – пред’явлення векселя до платежу зобов’язаній особі, якщо вексель одержаний за заставним або передатним індосаментом;
      • – продаж, якщо вексель одержаний за передатним індосаментом.

      У випадку, коли в заставі знаходяться доміцільовані векселі, банк здійснює погашення кредиту з рахунка, на якому обліковуються кошти для доміциляція, без складання актів пред’явлення до платежу. Якщо вказані кошти знаходяться на рахунку в іншій банківській установі (тій, яка доміцилювала векселі), банк, який надав кредит, здійснює інкасування векселів згідно з вексельним законодавством та порядком, прийнятим у банку.

      Коли ж у банківській установі в заставі знаходяться векселі банку, розміщення яких здійснив цей банк, погашення кредиту здійснюється за рахунок коштів, отриманих від розміщення векселів.

      Під час прийняття в заставу акцій відкритих акціонерних товариств їх оцінювання здійснюється відповідним підрозділом установи банку по роботі з цінними паперами за встановленою у банку методикою щодо використання цінних паперів як предмета застави при наданні кредитів та оформлюється відповідним висновком.

      Розроблені методичні рекомендації банківської установи визначають умови використання акцій як предмета застави при наданні кредитів юридичним і фізичним особам, форми та порядок укладання договорів застави, а також методику оцінювання вартості акцій, які надаються у забезпечення.

      У заставу банками можуть прийматися акції власної емісії позичальника, а також акції інших емітентів. При видачі банком кредиту під заставу акцій, предметом застави можуть бути прості або привілейовані акції, іменні або на пред’явника, випущені у документарній або бездокументарній формах. Предметом застави також можуть бути виплачені дивіденди на акції, що передаються в заставу, якщо це передбачено умовами договору застави.

      Після підписання договору застави працівник кредитного відділу разом із працівником підрозділу реєстратора банку здійснює такі дії:

      • 1. Готує анкету заставодержателя за формою, наданою реєстратором.
      • 2. Повідомляє заставодавця про необхідність:
        • – підготовки та надання реєстратору розпорядження застави, в якому повинно бути обов’язково передбачено, що умовою припинення обтяження акцій є повне виконання позичальником зобов’язань перед банком, про що буде свідчити лист банківської установи з додатком виписки з кредитного рахунка;
        • – проведення операції з блокування акцій, які передаються в заставу, у реєстратора, з яким емітент акцій уклав договір на ведення реєстру власників іменних цінних паперів;
        • – надання власником акцій, які передаються в заставу банку, доручення на отримання виписки з реєстру власників іменних цінних паперів у реєстратора (за домовленістю сторін);
        • – реєстрації предмета обтяження у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна.
        • – вносить відомості про заставодержателя до системи реєстру;
        • – вносить відомості до системи реєстру про обтяження акцій;
        • – виконує операцію блокування акцій;
        • – видає заставодавцю та заставодержателю виписку з реєстру власників іменних цінних паперів, у якій вказується факт передачі акцій у заставу і внесення відомостей про заставодержателя до системи реєстру. У підтвердженні обов’язково вказуються умови розблокування заставодержателем акцій.

        Оплата послуг реєстратора за здійснені операції проводиться заставодавцем, що визначається договором застави. Банк надає позичальнику кредит на підставі кредитної угоди за умови отримання від заставодавця документів про:

        • – здійснення блокування акцій;
        • – реєстрацію застави (предмета обтяження) у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна.

        Якщо предметом застави є акції, випущені в документарній формі (іменні, на пред’явника), предмет застави (сертифікат акцій) передається заставодавцем банку згідно з актом прийому-передач і цінних паперів, про що вказується у договорі застави.

        Контроль за вартістю акцій, які знаходяться в заставі, здійснюється працівниками кредитного відділу на підставі інформації, наданої підрозділом, що проводив оцінювання акцій. При цьому між цими підрозділами банку узгоджується термін здійснення контролю за вартістю акцій.

        У випадку зменшення оціночної вартості пакета акцій відповідальний працівник кредитного відділу повідомляє заставодавця про необхідність поповнення пакета акцій, який знаходиться в заставі банку. Заставодавець зобов’язаний поповнити заставу в порядку та строки, передбачені договором застави.

        Припинення обтяження акцій може бути здійснено лише за умови повного виконання позичальником зобов’язань перед банківською установою. Внесення до системи реєстру записів про припинення застави та розблокування акцій здійснюється реєстратором на підставі:

        • – розпорядження застави, підписаного зареєстрованим у системі реєстру заставодержателем, яке надається ним безпосередньо реєстратору;
        • – оригіналу або нотаріально посвідченої копії документа, який підтверджує припинення існування застави акцій (лист банку з додатком виписки з кредитного рахунка).

        Після внесення до реєстру відповідного запису про припинення обтяження акцій зобов’язаннями реєстратор повинен видати зареєстрованим заставодавцю та заставодержателю виписки з реєстру власників іменних цінних паперів, у яких зазначається здійснення операції розблокування акцій на особових рахунках.

        Після виконання зобов’язання, забезпеченого заставою, заставодержатель на письмову вимогу заставодавця (як правило, протягом 10 днів) зобов’язаний подати до Державного реєстру заяву про виключення з Державного реєстру запису про реєстрацію такої застави. У разі невиконання заставодержателем своїх обов’язків щодо подання такої заяви, заставодавець має право на компенсацію збитків, спричинених таким невиконанням, за рахунок заставодержателя.

        Банківська установа має право звернути стягнення на заставлені акції підприємства у випадках:

        • – невиконання чи неналежного виконання позичальником умов кредитного договору;
        • – невиконання чи неналежного виконання заставодавцем умов договору застави;
        • – реорганізації чи ліквідації юридичної особи заставодавця до настання строку виконання зобов’язання, забезпеченого заставою.

        За рахунок заставленого майна заставодержатель має право задовольнити свої вимоги, передбачені договором застави, у повному обсязі, що визначається на момент фактичного їх задоволення. При частковому виконанні позичальником забезпеченого заставою зобов’язання застава зберігається в початковому обсязі. Звернення стягнення на заставлене майно здійснюється згідно з законодавством України. Реалізація акцій, на які звернено стягнення, здійснюється згідно з порядком, передбаченим у договорі застави.

        Забезпеченням банківських кредитів може також бути застава дорогоцінних металів (монет, зливків, виробів із золота, срібла, платини, дорогоцінних каменів та інше). Даний спосіб забезпечення кредиту використовується досить рідко. Використання застави валютних цінностей (зокрема, коштів в іноземній валюті), які знаходяться на рахунках у банківських установах, може вирішуватися за правилами застави майнових прав.

        Надання та отримання банківських металів у заставу уповноваженими банками може здійснюватися на підставі письмового дозволу Національного банку на здійснення операцій з валютними цінностями в частині проведення операцій з банківськими металами на валютному ринку України та на підставі письмового дозволу НБУ на здійснення операцій з валютними цінностями в частині проведення операцій з банківськими металами на міжнародних ринках.

        Банківські метали, прийняті банком від клієнта на відповідальне зберігання або як застава, не входять до складу залучених коштів уповноваженого банку і не можуть бути розміщені ним від свого імені.

        Банківські установи здійснюють операції з надання та отримання банківських металів у заставу з їх фізичною поставкою або без неї. Заставні операції уповноважених банків з фізичною поставкою банківських металів здійснюються:

        • – у разі використання банківських металів на території України як застави за умови отримання банком або його клієнтом індивідуальної ліцензії Національного банку на право проведення такої валютної операції;
        • – у разі вивезення банком банківських металів за межі України за умови отримання уповноваженим банком індивідуальної ліцензії Національного банку на право проведення такої валютної операції.

        Здійснення уповноваженими банками застави банківських металів без фізичної поставки банківських металів не потребує одержання вищезазначених індивідуальних ліцензій Національного

        При здісненні операції із надання кредитів під заставу дорогоцінних металів, як правило, у штаті працівників банківської установи мас бути спеціаліст, який займається оцінюванням банківських та інших дорогоцінних металів. До нього висуваються такі кваліфікаційні вимоги:

        • – стаж роботи експертом дорогоцінних металів не менше ніж один рік;
        • – уміння застосовувати в роботі норми з організації емісійно-касової роботи в установах банків України;
        • – обізнаність з міжнародними стандартами якості дорогоцінних металів та технічними умовами Держстандарті в, прийнятих Міждержавною радою зі стандартизації, метрології та сертифікації.

        Застава товарних запасів (товарів в обігу або у переробці) передбачає, що предметом застави можуть бути сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо. Перевага надається тим видам товарів, торгівля якими ведеться на ринку і за якими легко визначити ринкові ціни. Умовою використання товарних запасів як застави є їх застрахованість. Існує два способи оформлення такого виду забезпечення: під складські квитанції і під зберігальні розписки. При першому способі заставлені товари передаються позичальником на зберігання складській компанії. Складські квитанції служать забезпеченням кредиту. Після погашення кредиту банк виписує ордер на видачу товарів позичальнику. При другому способі товари знаходяться на відповідальному зберіганні у позичальника, однак контроль за ними доручається представникам банку-кредитора або третім особам (наприклад, складській компанії). У цьому випадку забезпеченням служать зберігальні розписки. Переважним способом зберігання застави для позичальника виявляється другий, бо перший пов’язаний з високими видатками, що відбивається на ціні кредиту. Другий спосіб дає можливість знизити видатки на зберігання застави, однак збільшує ризик банку. Видача кредиту під зберігальні розписки потребує високої надійності позичальника.

        Як елемент забезпечення кредиту товарними запасами може виступати вексель позичальника. Цей спосіб оформлення забезпечення застосовується при кредитуванні підприємств оптової та роздрібної торгівлі і здійснюється так: банк-кредитор сплачує товари фірмі-постачальнику позичальника. Позичальник, отримавши товар, що юридично належить банку, зобов’язується зберігати його до моменту повернення кредиту. Зобов’язання позичальника засвідчується векселем, що належить сплаті на першу вимогу банку-кредитора. Якщо партія заставлених товарів продана, то позичальник має право розпоряджатися виручкою тільки за дорученням банку-кредитора. В іншому випадку вона зараховується в рахунок погашення наданого кредиту.

        Договір застави товарів у обігу або в переробці повинен індивідуалізувати предмет застави шляхом конкретизації знаходження товарів у володінні заставодавця чи їх розташування в певному цеху, складі, іншому приміщенні або іншим способом, достатнім для ідентифікації сукупності рухомих речей як предмета застави.

        При заставі товарів у обігу або у переробці заставодавець зберігає за собою право володіти, користуватися та розпоряджатися предметом застави. У разі відчуження заставлених товарів заставодавець зобов’язаний замінити їх іншими товарами такої ж або більшої вартості. Зменшення вартості замінених товарів допускається тільки у випадках, коли це здійснено за домовленістю сторін щодо погашення частки початкової заборгованості.

        Застава шляхових документів використовується під час кредитування експортно-імпортних торговельних операцій. У цьому випадку як застави за кредитами виступають документи, що підтверджують відвантаження товарів (коносамент і накладні). При цьому виді забезпечення кредиту оформлення застави здійснюється індосуванням документів, названих вище, їхніми власниками на користь банку-кредитора. Обов’язковою умовою надання кредиту під забезпечення шляховими документами є страхування вантажу.

        За рахунок майна, яке надається позичальником у заставу, заставодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення, включаючи проценти, відшкодування збитків, завданих прострочкою виконання (а у випадках, передбачених законом чи договором, – неустойку), необхідні витрати на утримання заставленого майна, а також витрати на здійснення забезпеченої заставою вимоги, якщо інше не передбачено договором застави.

        Застава, надана банку, припиняється у таких випадках:

        • – з припиненням кредитного зобов’язання, забезпеченого заставою;
        • – у разі втрати предмета застави, якщо заставодавець не здійснив заміни предмета застави;
        • – внаслідок реалізації предмета застави;
        • – через набуття заставодержателем права власності на предмет застави;
        • – після закінчення строку дії права, що складає предмет застави, та в інших випадках, встановлених законодавством.

        Отже, одним із основних видів забезпечення кредитів банків є застава. У заставу банківською установою можуть прийматися: нерухоме та рухоме майно, майнові права, цінні папери, дорогоцінні метали тощо. При цьому банки повинні особливу увагу звертати на ліквідність предмета забезпечення, можливість оцінювання його вартості та швидкість реалізації, що забезпечить для кредитора мінімізацію ризиків неповернення кредитних коштів та сплати процентів за користування кредитами позичальниками.