Ринок відкривається з 1 липня: як купити або продати землю за новим законом

Що змінюється, як працюватиме механізм продажу ріллі та що треба знати покупцям і продавцям, щоб не потрапити в халепу.

З 1 липня в Україні запрацює ринок землі.

Уже через кілька днів українці зможуть вільно купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення, а сумнозвісний мораторій стане історією.

Для запуску ринку депутати ухвалили серію законопроєктів, у яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ще низку документів Верховній Раді лише належить схвалити.

У будь-якому разі ключові документи готові, і земельна реформа – на низькому старті.

Проте далеко не всім зрозуміло, як земельний ринок працюватиме, як і де продаватимуть землю, що для цього потрібно, якою буде ціна та чи можна буде інвестувати в гектари.

Питань багато і кожне з них вимагатиме ґрунтовного аналізу. Це ще попереду, а поки що ЕП відповідає на базові запити українців.

Яку землю можна продавати і купувати

Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.

Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.

Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Хто має право купувати землю

Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.

Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.

Скільки землі може придбати фізособа

До 2024 року – 100 га, з 2024 року через юридичну особу – 10 тис га. Проте це не означає, що через пов’язаних осіб не можна буде купити більше. Треба буде лише пояснити походження коштів.

Нардеп Микола Сольський: Усі зможуть купувати більше 100 гектарів землі через родичів, коханок чи партнерів

Як буде визначатися ціна

Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує.

Проте до 2030 року буде мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки.

“У середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис грн за гектар. Десь вона більша, десь менша, це залежить від якості ґрунтів”, – пояснює старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин.

Дізнатися нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна на сайті Держгеокадастру.

За прогнозами Мінагрополітики, середня вартість гектара землі одразу після відкриття ринку становитиме близько 50 тис грн. Мінекономіки очікує, що далі земля щороку дорожчатиме на 10-15%.

Ціна на землю: що очікувати з 1 липня

Частина експертів вважає, що ціна не зростатиме вище 1-2 тис дол за га до 2024 року, поки на ринок не прийдуть юрособи. Потім ціна може підвищитися до 5-10 тис дол за гектар.

Чи можна купити землю за кеш

За законом – ні. Розрахунок може здійснюватися лише в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків.

Купівля землі має здійснюватися лише через банк з підтвердженням джерел доходів. Тобто просто купити землю не вийде, доведеться відзвітувати, звідки гроші, та сплатити всі податки. Буде здійснюватися фінансовий моніторинг.

Підтвердити доходи можуть довідка про доходи, податкова декларація, виписка із звітності фізособи-підприємця, виписка з банківських рахунків, завірена нотаріусом дарча на гроші.

Як зберегти землю після запуску ринку

Ніхто не може змусити власника продати землю. Згідно із соціологічними опитуваннями, переважна більшість нинішніх власників паїв не планує продавати свої ділянки. Право приватної власності на землю непорушне.

Разом з тим, не завадить перевірити, чи з ділянкою все гаразд. Це можна зробити, скориставшись публічною кадастровою картою. Право власності також можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У багатьох пайовиків право власності на землю є лише на паперових носіях. Їх легко підробити, тому варто подбати про оцифровку документів через нотаріуса або державного чи приватного реєстратора.

“Українцям не варто поспішати продавати землю. Через п’ять років вона коштуватиме в рази дорожче. Земля – це кращий депозит. Вона завжди буде рости в капіталізації, зростатиме й оренда. Більш цінного ресурсу, ніж земля, немає”, – запевнив ЕП міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко.

Чи можна продати орендовану землю

Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.

Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.

Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.

За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.

Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.

У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.

Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.

Як буде продаватися земля

Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.

Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.

Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.

Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.

Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.

Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.

Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Як не порушити умови купівлі-продажу землі

По-перше, якщо ділянка буде продана з порушенням переважних прав, то особи, які мають переважні права, зможуть у судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця ділянки.

По-друге, якщо ділянку придбає особа, яка не має відповідного права (наприклад, буде перевищена дозволена концентрація землі в одних руках), то ділянка буде конфіскована.

Далі вона буде примусово продана на земельних торгах, а виручені гроші будуть повернуті її колишньому власнику.

Як перевірити справжність договорів

За правильність складання договору відповідає нотаріус, який його посвідчує.

“Потенційний покупець може звернутися до професійних землевпорядників або юристів, щоб попередньо перевірити документи на землю. Зокрема, інколи може виникнути потреба виправити кадастрові помилки”, – зазначає Мартин.

16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Така перевірка передбачатиме:

– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

– застосовування санкцій до набувача;

– віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які є у власності набувача.

Для перевірки нотаріуси використовуватимуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань.

Які документи потрібні для укладення угоди

Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:

– паспорти продавця та покупця;

– ідентифікаційні коди сторін;

– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;

– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);

– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.

Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.

Де можна отримати додаткову інформацію

У Державному земельному кадастрі та Урядовому контактному центрі (телефон 1545). Відповіді на найпоширеніші питання є тут . Безкоштовну правову допомогу також може надати Мін’юст.

Крім того, можна звернутися до нотаріуса чи юриста. Вони допоможуть розібратися, чи не порушене переважне право землекористувача на придбання ділянки і чи не є ділянка предметом судового спору.

Астрономи розповіли, скільки триває рік на різних планетах

Найкоротший рік у Сонячній системі за Меркурієм. Він триває 88 земних днів. Найдовший – у Нептуна – 165 земних років.

Планети Сонячної системи перебувають у постійному русі своїми орбітами і обертання навколо осей. Усі планети обертаються навколо Сонця. Але час, необхідний одного оберту навколо нашої центральної зірки, різне, пише Astronomy . Деяким планетам для цього потрібні дні, а деяким століттям.

Як довго триває рік на кожній із планет у земних днях:

• Меркурій – 88 дні;
• Венера – 225 днів;
• Земля – 365 днів;
• Марс – 687 днів;
• Юпітер – 4331 день або 12 земних років.
• Сатурн – 10747 днів або 29,4 роки.
• Уран – 30 589 днів або 84 роки.
• Нептун – 59 800 днів або 165 років.

Роки інших планетах вимірюються тропічним роком Землі, який триває близько 365 сонячних днів; один сонячний день – це час, за який наша планета обертається повністю навколо своєї осі, що вимірюється положенням Сонця над цією точкою. Рік вимірюється тим, скільки часу потрібно планеті на оборот навколо Сонця, а один повний оборот так і називається оборотом.

Всі планети та інші небесні тіла Сонячної системи також роблять це, але з різною швидкістю. Газові гіганти Юпітер та Сатурн, а також крижані гіганти Уран та Нептун обертаються швидше, ніж планети земної групи, такі як Земля, Марс, Венера та Меркурій. Швидкість обертання кожної планети, частково залежить від того, як вона сформувалася з протопланетного диска, що оточує Сонце. Але чому швидкість обертання планет-гігантів настільки вища, вчені поки що не змогли з’ясувати.

Третій закон руху Кеплера пояснює, що час, необхідний планеті скоєння обороту, пов’язані з її відстанню від Сонця. Планети, що знаходяться далі від нього, повинні проходити довші шляхи, оскільки вони обертаються орбітою і рухаються повільніше, оскільки гравітаційний вплив Сонця зменшується з відстанню. І навпаки, планети, розташовані ближче до Сонця, рухаються швидше та відчувають більший гравітаційний вплив з боку нашої зірки.

Наприклад, Меркурій, найближча до Сонця планета, здійснює повний обіг за 88 днів. Найдальша від Сонця планета, Нептун, здійснює один оберт навколо Сонця за 165 років.

Планети також не рухаються з постійною швидкістю по всій своїй орбіті. Це з тим, що орбіти планет не ідеально круглі, а трохи еліптичні. Другий закон руху Кеплера говорить, що коли планета знаходиться ближче до Сонця на своїй орбіті, вона рухається швидше, ніж коли вона знаходиться далі від Сонця.

Меркурій обертається навколо своєї осі дуже повільно і здійснює один оберт за 59 земних днів. Однак його орбіта довкола Сонця швидше порівняно з іншими планетами. Меркурій робить оберт навколо Сонця кожні 88 земних днів. Але здається, що Сонце дивно рухається небом Меркурія, оскільки швидкість планети змінюється залежно від цього, де вона перебуває у своїй еліптичної орбіті навколо Сонця. Отже, один сонячний день або повний цикл день-ніч займає на Меркурії близько 176 земних днів.

Венері – найгарячіша планета Сонячної системи потребує близько 225 днів, щоб зробити один оберт навколо Сонця. Венера обертається дуже повільно і, здається, обертається ретроградно або за годинниковою стрілкою – на відміну від більшості планет, які обертаються проти годинникової стрілки або вперед, у тому напрямку, в якому вони рухаються по своїх орбітах. Венері потрібно 243 земні дні, щоб зробити один оберт навколо своєї осі.

Землі потрібно рівно 365,25 днів, щоб зробити один повний оберт навколо Сонця. Земля обертається навколо осі кожні 23,9 години.

Один рік на Марсі дорівнює 687 земним дням або 188 років. На Марсі сонячні дні називаються солами, а рік також дорівнює 669,6 соля. Обертання Марса аналогічне обертанню Землі і здійснює один оборот кожні 24,6 години.

На Юпітері дуже короткі дні. Планеті потрібно трохи менше 10 годин, щоб зробити один оборот. Однак через віддаленість Юпітеру потрібно 12 земних років, щоби пройти один юпітеріанський рік. Світла Сонця, щоб досягти Юпітера, потрібно близько 43 хвилин, а сонячному світлу, щоб досягти Землі – всього 8 хвилин.

Відразу за Юпітером з другим найкоротшим днем ​​знаходиться Сатурн, який здійснює оборот кожні 10,7 земних годин. Сатурн здійснює одну подорож навколо Сонця кожні 10756 днів або 29,4 року. Через нахил осі Сатурна на 26,7 ° кут, під яким ми спостерігаємо кільця Сатурна, з часом змінюється.

Один рік на планеті Уран може тривати ціле життя! Урану потрібно близько 84 земних років, щоб зробити повний оберт навколо Сонця. Проте один день на планеті проходить лише за 17,2 години. Як і Венера, Уран обертається ретроградно чи проти годинникової стрілки.

Один день на Нептуні займає близько 16 земних годин. Його подорож навколо Сонця триває трохи більше ніж 165 земних років або 59 800 земних днів. Вісь Нептуна нахилена під кутом 28,3 °, тому на ньому спостерігаються пори року. Однак через те, що рік такий довгий, кожен із чотирьох сезонів триває понад 40 років.

Плутон вважався дев’ятою планетою Сонячної системи протягом 76 років, з 1930 до 2006 року. У 2006 році Міжнародна астрономічна спілка рекласифікувала Плутон як карликову планету. Усього зараз існує п’ять визнаних карликових планет. Один рік на Плутоні дорівнює 248 земним рокам, а доба триває 153,3 земних годин (трохи більше 6 земних діб).